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告別政府大包大攬 多地探索“自主更新”新辦法

發(fā)布時間:2024-04-10 10:08:00來源: 工人日報

  告別政府大包大攬,由業(yè)主籌資、自拆自建自改

  為“舊改”蹚路,多地探索“自主更新”新辦法

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  隨著城市更新腳步不斷提速,近年來,越來越多的城市開始探索推動“自主更新”新模式,讓“舊改”告別傳統(tǒng)的政府兜底,由業(yè)主籌資、自拆自建自改。這一新模式有助于提高群眾宜居水平,拉動建筑業(yè)投資和消費(fèi),同時也將為開發(fā)商帶來新的發(fā)展機(jī)遇。

  近日,位于廣東省廣州市花都區(qū)的集群街2號樓正式開拆。與以往的政府主導(dǎo)或引入開發(fā)商拆建不同,這是廣東省第一個業(yè)主籌資、自拆自建的危破房改造項目。廣州成為“舊改”領(lǐng)域又一個探索“自主更新”的蹚路者。

  老舊小區(qū)改造是當(dāng)前住建領(lǐng)域的一項重點(diǎn)工作,今年,全國計劃改造5萬個老舊小區(qū)。在城市更新腳步不斷提速的同時,各地開始探索“舊改”新路徑。

  “杭州548戶居民自掏5億元重建小區(qū)”“南京首個‘自主更新’戶領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證”……今年以來,各地“自主更新”案例、樣本持續(xù)涌現(xiàn)。不同于傳統(tǒng)的政府兜底,“自主更新”由業(yè)主籌資、自拆自建自改。這一“舊改”模式為何能在越來越多的城市解鎖?未來“自主更新”會成為主流嗎?《工人日報》記者就此進(jìn)行了采訪。

  “自主更新”誰來出資?

  此次廣州自主改造的突破口是集群街2號樓。這棟樓有著50年左右的樓齡,集合了漏水滲水、墻體裂縫、公共通道狹窄、格局不合理等多種“房屋老年病”,此前已被相關(guān)部門鑒定為D級危房。小修小補(bǔ)已無法根治樓體的安全問題,然而,樓體拆除重建的成本要數(shù)百萬元,誰來承擔(dān)這筆資金?

  根據(jù)花都區(qū)出臺危舊房屋拆除重建試點(diǎn)方案,項目由多產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同承擔(dān)改造成本,走“誰受益、誰出資”的“自主更新”之路。

  集群街2號樓為五層混合結(jié)構(gòu),首層有16間商鋪同屬1戶業(yè)主,2至5層有24戶住宅,9戶屬私人產(chǎn)權(quán),15戶屬區(qū)屬國有企業(yè)資產(chǎn)。為了推動業(yè)主達(dá)成共識,花都區(qū)對該項目給予了財政上的支持,動員居民自主引入專業(yè)物業(yè)或準(zhǔn)物業(yè)管理,區(qū)財政按照房屋物業(yè)維修資金實(shí)際繳存費(fèi)用的50%對業(yè)主進(jìn)行激勵,解決老舊小區(qū)無物業(yè)管理專項維修資金,難以后續(xù)管養(yǎng)問題。

  同時,按照實(shí)際出資50%的比例對業(yè)主進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查費(fèi)、房屋鑒定費(fèi)、土地勘測定界費(fèi)、實(shí)施方案編制費(fèi)、工程設(shè)計方案編制費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)以及其他工程建設(shè)費(fèi)用激勵。

  對于經(jīng)濟(jì)比較緊張的家庭,花都區(qū)與銀行取得聯(lián)系,可提供最長10年期的低息貸款。此外,花都區(qū)先后組織居民大會9次,入戶走訪48次,講解政策、解決急難愁盼問題,最終使所有業(yè)主的意見達(dá)成統(tǒng)一。

  據(jù)花都區(qū)新華街道工作人員介紹,2023年底,集群街2號樓所在社區(qū)居委會與業(yè)主代表、業(yè)主企業(yè)代表分別開設(shè)共管賬戶管理拆建資金。目前,項目處于拆舊建新的施工階段,預(yù)計年底回遷。

  “自主更新”能帶來什么?

  隨著城市更新進(jìn)入“存量時代”,近年來,老舊小區(qū)改造步伐持續(xù)加快,各地開始探索“自主更新”的新路徑。一些城市在試點(diǎn)之后,開始復(fù)制推廣成功經(jīng)驗(yàn)。

  2019年,江蘇常熟按下“自主更新”按鈕,出臺城中村“自主更新”改造試點(diǎn)工作指導(dǎo)意見,明確提出“誰受益、誰出資”原則,以一個區(qū)域多戶人家為改造單元,吸引業(yè)主共同組織實(shí)施改造。截至2023年6月,常熟已累計批復(fù)并組織實(shí)施30個城中村單元的“自主更新”。

  在杭州,2023年11月,548戶居民自掏腰包的重建浙工新村小區(qū)項目開工。作為浙江省首個“自主更新”重建的老舊小區(qū),浙工新村采取政府引導(dǎo)、居民出資、市場參與的多元化更新模式。浙江將總結(jié)浙工新村等老舊小區(qū)改造案例經(jīng)驗(yàn)做法,進(jìn)一步開展城鎮(zhèn)老舊小區(qū)“自主更新”。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,“自主更新”的模式既有利于消除城市老舊建筑的安全隱患,提高群眾宜居水平和幸福感,又能減輕政府財政負(fù)擔(dān),有望拉動建筑業(yè)等行業(yè)新一輪的投資和消費(fèi)。

  “自主更新”模式的出現(xiàn),或?qū)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商帶來新的發(fā)展機(jī)遇。開發(fā)商可以從投資商轉(zhuǎn)型為服務(wù)商,為新項目提供全流程組織服務(wù)以及改造代建服務(wù)。

  “自主更新”能否蹚出新路?

  在政府主導(dǎo)、引入開發(fā)商拆建兩條舊路面前,“自主更新”能否借著相關(guān)政策的東風(fēng),為“舊改”蹚出一條新路?

  在合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理、廣東省三舊改造協(xié)會副會長羅宇看來,由于可借鑒經(jīng)驗(yàn)較少,目前“自主更新”仍處在“摸著石頭過河”的階段。由于老舊住宅樓、小區(qū)業(yè)權(quán)分散,“自主更新”要想成為“舊改”新主流,要做到“兩個一致”。

  一是要達(dá)成拆建當(dāng)事人業(yè)主的意見一致和其與周邊業(yè)主意見的一致?!拔覀冊凇f改’的實(shí)踐中經(jīng)常會遇到類似問題:這一棟樓或這一期樓拆改了,隔壁樓或其他樓也想改,卻未必達(dá)到危房條件;或是拆改區(qū)域新增的車庫等配套設(shè)施不允許同小區(qū)其他樓房業(yè)主使用等情況。這些利益不平衡、意見不統(tǒng)一的情況會對‘自主更新’的進(jìn)程產(chǎn)生負(fù)面影響。”羅宇說。

  二是離不開政府的組織推動、政策支持?!啊灾鞲隆闹黧w雖然是業(yè)主,但并不意味著政府就可以當(dāng)甩手掌柜。在這條新路上,政府的組織推動和政策支持是核心所在。”羅宇表示,政府應(yīng)出臺一系列政策,制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn),對審批流程等進(jìn)行規(guī)范,因地制宜、量力而行給予財政激勵,必要時可積極引入專業(yè)的第三方服務(wù)機(jī)構(gòu),推動“自主更新”向?qū)I(yè)、規(guī)范、高效的方向發(fā)展。

  近期,廣州市政府有關(guān)部門正緊鑼密鼓地為出臺相關(guān)政策做籌備。3月22日,《廣州市舊城鎮(zhèn)改造實(shí)施細(xì)則》公開征求意見。該細(xì)則首次提出:舊城鎮(zhèn)全面改造或混合改造項目,可由改造范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)人直接出資,作為改造主體實(shí)施改造。同時,細(xì)則明確了相應(yīng)的支持舉措,提出改造項目可在不違反基本要求的原則下,適度增加套內(nèi)面積等。

(責(zé)編:李雨潼)

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