10月18日，記者獲悉，南京出臺《關(guān)于進一步做好南京市存量房交易資金監(jiān)管工作的通知》，旨在規(guī)范存量房市場秩序、保障存量房交易資金安全、維護存量房買賣雙方的合法權(quán)益。新規(guī)將于今年12月1日起施行，有效期至2028年11月30日。

　　《通知》明確了南京市存量房交易資金監(jiān)管工作統(tǒng)籌、監(jiān)督主體，由南京市住房保障和房產(chǎn)局負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、指導(dǎo)、監(jiān)督全市存量房交易資金監(jiān)管工作，是玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、棲霞區(qū)、雨花臺區(qū)等主城六區(qū)監(jiān)管主體，委托其下屬的南京市房地產(chǎn)市場交易中心作為主城六區(qū)存量房交易資金監(jiān)管機構(gòu)；江北新區(qū)、江寧區(qū)、浦口區(qū)、六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)房產(chǎn)管理部門是轄區(qū)內(nèi)存量房交易資金監(jiān)管主體，可委托相應(yīng)機構(gòu)作為轄區(qū)內(nèi)監(jiān)管機構(gòu)，承擔(dān)日常存量房交易資金監(jiān)管工作。

　　《通知》明確了資金監(jiān)管范圍，包括購房定金、首付款、購房貸款等購房款項。鼓勵房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，將經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用納入交易資金監(jiān)管范圍。

　　明確監(jiān)管時間存量房交易資金監(jiān)管不收取監(jiān)管費用。監(jiān)管時間為存入監(jiān)管專用賬戶起至不動產(chǎn)登記簿權(quán)利人記載為買房人或資金退還至買方（貸款銀行）賬戶止。涉及銀行貸款的，不動產(chǎn)登記簿抵押權(quán)人記載為貸款銀行后，方可交割監(jiān)管資金。

　　買賣雙方需注意的事項：

　　1.當(dāng)事人辦理存量房交易資金監(jiān)管的，買方如需辦理新購房抵押貸款，應(yīng)當(dāng)憑監(jiān)管機構(gòu)出具的存量房首付款監(jiān)管憑證辦理銀行貸款手續(xù)。

　　2.買房人將交易資金存入或轉(zhuǎn)入存量房交易資金監(jiān)管專用賬戶，涉及銀行貸款由銀行將貸款轉(zhuǎn)入該專用賬戶。交易完成后，由監(jiān)管機構(gòu)通過轉(zhuǎn)賬的方式劃入房產(chǎn)賣出方指定的銀行賬戶；交易未達(dá)成的，由監(jiān)管機構(gòu)通過轉(zhuǎn)賬的方式劃入房產(chǎn)買入方指定的銀行賬戶，涉及銀行貸款由監(jiān)管機構(gòu)通過轉(zhuǎn)賬的方式劃回原貸款銀行。

　　《通知》還明確，存量房交易資金監(jiān)管專用賬戶，專門用于存量房交易資金的存儲和支付，監(jiān)管資金不得支取現(xiàn)金；商業(yè)銀行和有相應(yīng)資質(zhì)的第三方機構(gòu)未與監(jiān)管機構(gòu)簽訂監(jiān)管服務(wù)協(xié)議的，不得從事存量房交易資金托管、存管等監(jiān)管相關(guān)業(yè)務(wù)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其從業(yè)人員，不得通過監(jiān)管賬戶以外的賬戶代收代付交易資金，不得侵占、挪用交易資金。

　　南京市房產(chǎn)局還就市民最關(guān)心的存量房交易資金監(jiān)管方面的問題進行解讀。

　　一、什么是存量房交易資金監(jiān)管？

　　存量房交易俗稱二手房買賣。存量房交易資金監(jiān)管相當(dāng)于政府為二手房買賣提供了“安全支付”功能，即買賣雙方在買賣過程中，與監(jiān)管機構(gòu)簽訂監(jiān)管協(xié)議，將購房款轉(zhuǎn)入監(jiān)管機構(gòu)在監(jiān)管銀行開設(shè)的專用賬戶，委托監(jiān)管機構(gòu)對購房款進行監(jiān)管，在房產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)完成后劃轉(zhuǎn)監(jiān)管資金?？杀Ｕ戏课莓a(chǎn)權(quán)與交易資金的安全，達(dá)到保護買賣雙方合法權(quán)益的目的。

　　二、為什么要進行存量房交易資金監(jiān)管？

　　進行存量房交易資金監(jiān)管可有效提升存量房交易安全與效率。

　　從市場環(huán)境來說，近年來，由于存量房交易資金交付、房屋物權(quán)轉(zhuǎn)移存在時間差，個別中介機構(gòu)利用經(jīng)營之便，挪用、侵占交易資金，導(dǎo)致交易風(fēng)險顯現(xiàn)，涉案金額巨大，部分存量房交易當(dāng)事人合法權(quán)益受到嚴(yán)重?fù)p害。比如：“南京融眾挪用房款事件”“天津匯眾侵占房款事件”“甘肅興麟系房產(chǎn)詐騙案”等均為個別不法經(jīng)紀(jì)機構(gòu)鼓動交易雙方采用非資金監(jiān)管方式辦理過戶，挪用存量房交易資金、攜款潛逃的典型案件。實踐中，存量房資金安全已成為影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，涉及買賣雙方切身利益。

　　從買賣雙方來說，交易過程中有些風(fēng)險可能并不是買賣雙方主觀故意造成的，但又是切實存在。比如：王女士看好了一套二手房，與房主張先生商量好先付30%，過戶時再付30%，等產(chǎn)權(quán)證辦下來再付40%，王女士分三次付款主要是擔(dān)心交易過程中會出現(xiàn)問題、存在風(fēng)險。而張先生也擔(dān)心萬一產(chǎn)權(quán)辦下來后最后一筆款不到位怎么辦？這時雙方往往通過簽訂合同來解決他們之間的顧慮。看似雙方通過這種辦法解決了問題，但實際仍存在風(fēng)險，如張先生的房子存在抵押或司法查封，王女士恐難以要回首付款；如產(chǎn)權(quán)證過戶完畢，因貸款或其它的原因?qū)е聫埾壬鸁o法拿到最后一筆款項。

　　實行存量房交易資金監(jiān)管，對于買方，規(guī)避了業(yè)主蓄意騙款、資金交割后對方不配合過戶等風(fēng)險，切實保證了交易安全；對于賣方，交易資金提前劃入監(jiān)管賬戶，保證買方有足夠資金購買房屋，規(guī)避了中斷交易的風(fēng)險。

　　三、新實施的存量房資金監(jiān)管與之前有什么變化？

　　2012年起，南京開始實行存量房交易資金監(jiān)管，由南京市房地產(chǎn)市場交易中心下屬南京房屋置業(yè)擔(dān)保公司作為交易保證機構(gòu)，在交易資金到賬后，由登記機關(guān)予以登記，并在登記后進行資金結(jié)算，很大程度上有效保障了存量房交易的資金安全。

　　新實施的存量房資金監(jiān)管與之前相比，優(yōu)勢更突出：

　　政府監(jiān)管更放心：由南京市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、指導(dǎo)、監(jiān)督全市存量房交易資金監(jiān)管工作，委托市交易中心承擔(dān)主城區(qū)監(jiān)管具體工作，新六區(qū)房產(chǎn)部門委托相應(yīng)機構(gòu)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)監(jiān)管具體工作。

　　線上線下更省心：買賣雙方可選擇在各房產(chǎn)交易登記服務(wù)大廳、監(jiān)管銀行服務(wù)網(wǎng)點及延伸服務(wù)點線下辦理買賣合同簽約、監(jiān)管協(xié)議簽訂、監(jiān)管資金繳存等各項業(yè)務(wù)，也可使用“房幫寧”平臺線上辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。待監(jiān)管資金達(dá)到撥付條件后，無須再次申請，即可按協(xié)議約定轉(zhuǎn)入賣方賬戶，做到“一站式辦理”。

　　免費辦理更貼心：資金監(jiān)管不收取任何費用，資金監(jiān)管期間的利息以資金實際入賬時間、按人民銀行規(guī)定的同期人民幣活期存款基準(zhǔn)利率計算，隨本金一并劃轉(zhuǎn)。如交易完成利息歸賣方所有，如交易撤銷利息歸買方所有。

　　行業(yè)規(guī)范更舒心：明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及從業(yè)人員不得通過監(jiān)管賬戶以外的賬戶代收代付交易資金；明確未與監(jiān)管機構(gòu)簽訂監(jiān)管服務(wù)協(xié)議的商業(yè)銀行和有相應(yīng)資質(zhì)的第三方機構(gòu)，不得從事存量房交易資金托管、存管等監(jiān)管相關(guān)業(yè)務(wù)。

　　四、新監(jiān)管模式何時實施？

　　根據(jù)《通知》要求，優(yōu)化后的存量房資金監(jiān)管將于2023年12月1日正式實行。在此之前，買賣雙方也可繼續(xù)選擇南京房屋置業(yè)擔(dān)保公司作為擔(dān)保機構(gòu)，進行存量房交易資金監(jiān)管。

　　具體監(jiān)管流程、手續(xù)等，后續(xù)存量房交易資金監(jiān)管政策解讀（二）將對相關(guān)內(nèi)容做詳細(xì)解讀。（劉霞）