引子

　　“自從我家樓下老菜場更新改造后，我們生活得更舒適了?！苯K蘇州市民王雪龍說。

　　73歲的王雪龍，家住蘇州市姑蘇區(qū)雙塔街道唐家巷社區(qū)。這幾年，很多個周六的早晨，等到兒子一家三口上門來過周末，他總是高高興興帶著全家人下樓吃早餐、逛市集。

　　王雪龍家樓下的雙塔市集，前身是雙塔市場，占地2310平方米，周邊有不少居民小區(qū)。過去，菜場功能單一，環(huán)境較差，王雪龍在這里買菜只是圖個方便?，F(xiàn)在，菜場變市集，環(huán)境美了，體驗好了：買菜、就餐、購物、娛樂，能享受一站式生活服務(wù)。

　　習(xí)近平總書記指出，城市是人集中生活的地方，城市建設(shè)必須把讓人民宜居安居放在首位，把最好的資源留給人民。黨的二十大報告提出，堅持人民城市人民建、人民城市為人民，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，加快轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式，實施城市更新行動，加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造宜居、韌性、智慧城市。

　　近年來，蘇州市堅持政府引導(dǎo)、市場運作、群眾參與，推動老菜場更新改造。改造后的老菜場，環(huán)境改善、業(yè)態(tài)升級、服務(wù)多樣，轉(zhuǎn)變成為干凈整潔的特色市集，不再是臟亂差的舊模樣。2019年7月啟動改造以來，蘇州已對全市427家老菜場中的280家完成更新。2022年11月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《實施城市更新行動可復(fù)制經(jīng)驗做法清單（第一批）》，蘇州探索老菜場更新的“市集模式”榜上有名。

　　小菜場，大民生。近日，記者走進蘇州，探訪老菜場更新改造之道。

　　居民王雪龍——

　　“如今環(huán)境美了，服務(wù)種類多了。過去買了就走，現(xiàn)在逛了還想逛”

　　上午8點多，王雪龍一家走進雙塔市集，這里已是人聲鼎沸，有的店鋪門前排起了長隊。

　　“真香??！”王雪龍的兒子王鍵在一家店鋪前排隊10多分鐘后，接過店主遞來的蛋餅，迫不及待咬了一大口。當他回到座位時，家人們也都端著盛滿美食的盤子回來了：生煎包、糖粥、餛飩、豆花……王鍵告訴記者，以前小吃攤擺在菜市場外的路邊，空間小，環(huán)境差，只能站著匆匆吃完或打包帶走。現(xiàn)在市集南側(cè)主入口處專門開辟了由15個檔口組成的小吃區(qū)，食物品類豐富，桌椅擺放整齊，客人可以坐下來慢慢享用。

　　吃完豆花，王雪龍拎著布袋站起身，走到生鮮區(qū)，在不同攤位前細細挑選鳊魚、青菜、番茄，又到半成品柜臺買了孫子喜歡吃的蝦仁、雞翅。

　　“完全沒有老菜場的樣子，心情也大不一樣?！碧嶂麧M的布袋，王雪龍領(lǐng)著記者參觀新市集：暖色調(diào)的燈籠增添喜慶，水磨石地面映出人影。不同于傳統(tǒng)菜市場隨地堆放蔬菜，這里的蔬菜攤位上，各式菜品次第擺放。在緊挨著生鮮區(qū)的文創(chuàng)區(qū)，精致的小飾品令人賞心悅目。

　　“如今環(huán)境美了，服務(wù)種類多了。過去買了就走，現(xiàn)在逛了還想逛?！蓖跹埜嬖V記者。

　　1997年4月，這里建起3層小樓，二、三層是居民樓，一層為配套建設(shè)的菜市場。王雪龍家住二層，在他的印象中，老菜場雖經(jīng)過多次整治，效果卻總難以令人滿意，“水泥地經(jīng)常濕漉漉的，帶有魚腥味的水四處流，菜品質(zhì)量也不盡如人意，有時還會缺斤短兩?！?/p>

　　如今，市集干凈整潔，王雪龍指了指不少攤位統(tǒng)一安裝的電子秤和電子屏，“你看，攤主姓名、照片、經(jīng)營執(zhí)照、進貨渠道等一目了然，讓我們買菜更放心。”

　　雙塔市場更新改造成為雙塔市集，王雪龍是受益者，也是參與者?！澳憧次蓍芟碌倪@排百葉裝置，里面是空調(diào)外機?！蓖跹堄浀?，在雙塔市集改造過程中，一些同住在二層的居民沒少提意見：“安裝在市集東側(cè)頂部的14臺空調(diào)外機，就在我們家窗戶下邊，空調(diào)一開，感覺屋里地面都在震動?！?/p>

　　王雪龍雖也有意見，但理解菜市場需要新風(fēng)系統(tǒng)，冬夏兩季得開空調(diào)。后來，唐家巷社區(qū)黨委書記陳鋼找到曾當過工廠車間主任的王雪龍，請這位老黨員收集居民意見，幫著做溝通工作。

　　“社區(qū)召開座談會，從晚上9點開到凌晨3點，社區(qū)工作人員、菜市場運營方、居民代表面對面協(xié)商。”王雪龍說，“最后決定，增設(shè)支架，將原本緊挨著居民樓外墻的所有空調(diào)外機架空放置并安裝隔音外罩，同時將其中7臺移到遠離居民的屋檐下方，空調(diào)錯時啟動，盡量降低影響?！?/p>

　　作為居民代表，王雪龍一邊緊盯移機進度，一邊向社區(qū)反映居民的另一關(guān)切：市場改造了，環(huán)境提升了，菜價會不會隨之上漲？

　　“改造過程吸引群眾參與，聽取周邊居民意見。我們規(guī)定生鮮區(qū)攤位租金價格與改造前保持不變，不增加經(jīng)營戶經(jīng)營成本。同時根據(jù)居民不同需求，鼓勵提供平價菜、一元菜等多種選擇?！彪p塔市集運營方、蘇州名城匯鄰廣場商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理陸智偉介紹，2021年初，姑蘇區(qū)出臺農(nóng)貿(mào)市場“平價菜攤”考核獎勵辦法，對平價菜給予專項補貼。

　　不只是菜價惠民，“市集入口處幾家位置好的商鋪，我們集中安排給了經(jīng)營五金百貨、提供‘小修小補’服務(wù)的幾家小店，更方便群眾生活?！标懼莻フf。

　　王雪龍買菜的時候，他的家人也沒閑著：老伴兒選好了愛吃的南北干貨，兒媳拎回一袋新鮮水果和一把沾著露珠的百合花……

　　老商戶陸玉前——

　　“老菜場更新改造了，我們老商戶的服務(wù)也要提檔升級”

　　循著飯香，記者來到雙塔市集“稻米紀”小吃檔口前，攤主陸玉前正在忙活。只見她麻利地將一大早采購來的蔬菜洗凈切好，把香腸、肉丸、蛋餃等砂鍋配菜煮好備用。不時地，她用圍裙擦擦手，掀開咕咕冒泡、煮著鹵味的大鍋，根據(jù)火候適量放入新的料包，再添一些雞爪、雞腿、雞蛋。眼看快到10點了，她給自己炒點飯匆匆扒拉兩口，等待中午的第一批顧客。

　　陸玉前主營蘇式菜飯、砂鍋、鹵味，生意紅火，常常一早出攤，忙到晚上8點多才收工。

　　自己動手做小吃，陸玉前過去從沒想過，這些招牌菜都是她這兩年新學(xué)的。49歲的陸玉前是江蘇淮安人，20多年前到蘇州打工并在這里成了家。雙塔市集改造前，她租下老菜場沿街的一個門面，銷售蘇州當?shù)匾患移放聘鈭F?！吧饷銖娋S持，每天賣幾百元就算不錯了?！标懹袂靶ΨQ自己過去是“三道販子”，總店把做好的糕團送到門店，自己再從門店訂貨，利潤空間很薄。

　　2019年7月，雙塔市場啟動更新改造，同步調(diào)整升級經(jīng)營業(yè)態(tài)。陸玉前的糕團鋪因生意不佳，加上缺乏創(chuàng)意展示互動、難以滿足消費需要等，被告知將被退出雙塔市集。這下，陸玉前有些著急，她找到參與老菜場更新改造的設(shè)計師朱镕，表示自己能吃苦，也愿意學(xué)，“聽說更新改造后的小吃區(qū)會開不少檔口，我試著接手一個？”

　　朱镕在規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)設(shè)計時，為陸玉前量身打造了“稻米紀”小吃品牌，主打容易上手的蘇式菜飯和砂鍋，還從餐飲店請來大廚手把手地教她。

　　“我老家的菜飯是煮的，蘇式菜飯是炒的，要炒得粒粒飽滿。我專門按照蘇州人喜歡的口味去做，請教學(xué)習(xí)了好一陣兒?！标懹袂罢f話間，檔口前已圍坐了不少顧客，她將事先備好的配菜連同米飯一道下鍋翻炒，升騰的煙火氣伴隨炒飯的香味撲面而來。她將炒鍋里的菜飯盛出幾碗，熱情地向客人推介，“正宗的蘇式菜飯，15元一碗，再加個鹵蛋怎么樣？我們這兒的鹵味很好吃的。”

　　鹵味的制作手藝，陸玉前也是拜師學(xué)來的。她還買來各種調(diào)料調(diào)制口味，研制出風(fēng)味獨特的鹵味熟食，頗受顧客歡迎，“老菜場更新改造了，我們老商戶的服務(wù)也要提檔升級?！?/p>

　　“對于菜場的老商戶，按政策在完成更新改造后可以選擇自愿回遷，我們提供相關(guān)培訓(xùn)，引導(dǎo)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型升級?！标懼莻ソ榻B，目前雙塔市集79家經(jīng)營戶中，45家是經(jīng)過業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型升級的老商戶，全市已經(jīng)完成更新改造的280家菜市場中，老商戶占八成以上。

　　市集設(shè)計師朱镕——

　　“更好滿足消費者需求，打造煙火氣與時尚感并存的生活場景”

　　周六下午，逛完平江歷史街區(qū)，從南京來蘇州旅游的大學(xué)生楊瀅和她的兩個朋友又向南走了幾分鐘，來到位于平江路南延線上的雙塔市集。

　　粉墻黛瓦的建筑風(fēng)格，映現(xiàn)著蘇州的古城風(fēng)貌。沿街而立的店鋪里，擺放著粉色的白桃酒、橘色的梅子酒、奶白色的米酒，氤氳著咖啡與奶茶的香味，吸引楊瀅不時拿起手機記錄拍照，發(fā)到社交平臺上。

　　實施更新改造之初，朱镕提出要在市場內(nèi)引入奶茶店、咖啡店、小酒館，并開辟出一塊區(qū)域供顧客喝茶聊天。對此設(shè)想，投資方提出質(zhì)疑，設(shè)計團隊內(nèi)部也有異議：誰會在菜市場喝咖啡？多設(shè)幾個小吃檔口，會不會更賺錢？

　　朱镕帶隊開展市場調(diào)研：市集周邊有3個社區(qū)、居民6000多人，60歲以上老人約占一半，買菜是他們最主要的訴求；同時這里鄰近平江歷史街區(qū)，多數(shù)游客逛完街區(qū)后會繼續(xù)向南走?！半p塔市集輻射的人群，年齡層次多元，消費需求多樣，規(guī)劃設(shè)計要兼具便民與文旅屬性，既要實用，也要時尚?！敝扉F說。

　　“3杯奶茶，來個爆款的！”楊瀅站在一家奶茶店柜臺前點單。店員居英向她推薦：“試試碧螺春奶茶怎么樣？這是店里人氣第一的產(chǎn)品?！?/p>

　　實際上，這個“人氣第一”也曾走過彎路。居英坦言，她們原本開蘇州特色茶館，主營本地的碧螺春，顧客不多?！昂髞砦覀儼l(fā)現(xiàn)來這里逛的年輕人尤其是女孩不少，在設(shè)計團隊指導(dǎo)建議下，便將傳統(tǒng)的碧螺春與年輕人喜愛的奶茶進行融合創(chuàng)新，老茶館轉(zhuǎn)型為奶茶店，顧客明顯增多?！?/p>

　　隔壁的店鋪，也有過試錯經(jīng)歷，前后兩家店主因管理不善退出經(jīng)營?！暗谝患抑鞔螂u尾酒，愛喝的人不多。第二家經(jīng)營煙酒店，沒什么特色，很快也關(guān)門了?！敝扉F介紹，現(xiàn)在的店主著力打造“江南米造局”品牌，專門銷售具有江南特色的黃酒、米酒、果酒，“店家精選的特色酒品，受到市場歡迎?！?/p>

　　雙塔市集最有特點的，當數(shù)生鮮區(qū)與小吃區(qū)的互動。“游客想品嘗當季小吃，我們就從生鮮區(qū)直接采購新鮮蔬菜、鮮活水產(chǎn)。”說話間，一家小吃店店主王峰給楊瀅與她的伙伴端出韭菜炒螺螄、香椿炒雞蛋、薺菜小餛飩，“都是新鮮的當季菜。我們生意最火的時候要數(shù)10月份大閘蟹上市，客人自己到水產(chǎn)區(qū)挑選，再拿回店里加工，水產(chǎn)攤每天要給我們捆好幾百只大閘蟹。”

　　“生鮮區(qū)的雞頭米剛剝完，河鮮剛撈出，小吃區(qū)蒸鍋的水已經(jīng)燒開，只等著食材?！敝扉F介紹，規(guī)劃設(shè)計時小吃區(qū)注重多類型引入，匯聚多種特色美食，且盡量發(fā)揮鄰近生鮮區(qū)的優(yōu)勢，保證多數(shù)食材就近供應(yīng)。

　　“老菜場改造不是簡單的修修補補，我們堅持因地制宜，更好滿足消費者需求，打造煙火氣與時尚感并存的生活場景。”朱镕說。

　　新的場景，帶旺人氣。蘇州市商務(wù)局市場體系建設(shè)處處長江婧介紹，全市280家已完成更新改造的菜市場，平均每家日客流量超過4000人次，不少網(wǎng)紅菜市場還成為外來游客的打卡地。

　　市住建局局長王曉東——

　　“我們堅持保護性更新，下好‘繡花’功夫，讓城市留住記憶，讓人們記住鄉(xiāng)愁”

　　從外觀上看，美觀大氣是雙塔市集給人的第一印象：市集南側(cè)主入口處，是三扇玻璃門和一個大落地窗，暖色燈光投射下，開闊的視野看得到涌動的人群；西側(cè)一排店鋪沿街而設(shè)，又和市集相通，形成多個進出通道，往來行人絡(luò)繹不絕。

　　改造這樣敞亮、通透的外觀布局，需不需要對原有建筑大改大動，會不會影響建筑結(jié)構(gòu)安全？設(shè)計團隊有過擔心，為此專門制定了拆除少部分墻體擴建大門、整理周邊私搭亂建的方案。但也有人認為，與其大費周折地修補老建筑，不如整個拆舊建新，安全又省事。

　　蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局請來專家現(xiàn)場踏勘、論證，最后在原有設(shè)計方案基礎(chǔ)上提出改進意見：對南門前4根立柱用鋼板進行加固，對內(nèi)部房梁采用“鋼結(jié)構(gòu)骨架+木飾面”改造，既滿足建筑本體結(jié)構(gòu)安全要求，也提升建筑美感。

　　“農(nóng)貿(mào)市場的不少建筑都建于上世紀八九十年代，承載了許多人的青春記憶，有的還帶有江南建筑風(fēng)格。一旦拆除，就拆掉了一段歷史、一段記憶。”蘇州市住建局局長王曉東說，“我們堅持保護性更新，下好‘繡花’功夫，讓城市留住記憶，讓人們記住鄉(xiāng)愁?！?/p>

　　“繡花”功夫，還體現(xiàn)在消防設(shè)施的配套建設(shè)上。按相關(guān)消防安全要求，市集更新改造需要加裝消防噴淋系統(tǒng)，這一度讓雙塔市集建設(shè)方、蘇州名城保護集團有限公司下屬的蘇州市姑蘇危舊房建設(shè)有限公司工程部經(jīng)理李文枝犯了難：加裝噴淋系統(tǒng)，要么需向下開挖蓄水池，要么需在地面安裝消防水池，同時增設(shè)專門的水泵房。但對這個老菜場而言，向下挖可能造成路面沉降，向上建空間受限。

　　市住建局多次派人論證，決定因地制宜加裝簡易噴淋系統(tǒng)：在市集內(nèi)設(shè)置噴淋管網(wǎng)，連接到市政給水管網(wǎng)。系統(tǒng)采用智能化設(shè)計，當環(huán)境溫度超過68攝氏度時，噴頭將自動開啟，噴水滅火。李文枝說：“為力避大拆大建，我們還在多個區(qū)域加裝了火災(zāi)報警器、疏散指示牌、應(yīng)急照明燈，多措并舉完善市集消防系統(tǒng)?！?/p>

　　這樣的論證，在蘇州老菜場的更新改造中是常事?！霸S多需要改造的老菜場，私搭亂建多，消防設(shè)施少。還有一些老建筑，建筑結(jié)構(gòu)不盡合理。我們采取‘一事一議’‘一宅一方案’的辦法，對涉及需要保護性更新的地段、建筑，邀請專家現(xiàn)場踏勘、論證、復(fù)審，給出綜合性方案?！蓖鯐詵|介紹，目前，全市已改造完成的280家菜市場，均完善了消防安全設(shè)備，老建筑得到精細化的更新保護，基礎(chǔ)環(huán)境有了大提升。

　　近年來，蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局還陸續(xù)出臺《既有建筑改造施工圖設(shè)計審查要點》《蘇州市城市更新既有建筑消防設(shè)計技術(shù)指南（試行）》等文件?！鞍亚捌诟赂脑斓南嚓P(guān)做法形成標準、規(guī)范，為接下來全市菜市場的更新改造、城市更新行動提供依據(jù)和借鑒?！蓖鯐詵|說。

　　運營公司總經(jīng)理陸智偉——

　　“既把老菜場改造的民生實事辦好，也探索可持續(xù)盈利的運營模式”

　　在雙塔市集，陳巧文家的店鋪前時常排起長隊，許多人都沖著店里有名的“兩朵花”而來——梅花糕和海棠糕。年過古稀的陳巧文常向客人推介，“一個形如梅花，一個形似海棠，入口甜而不膩，各有風(fēng)味?！?/p>

　　制作了近60年蘇州傳統(tǒng)小吃，陳巧文家的糕點在當?shù)匦∮忻麣狻?019年12月，他在雙塔市集開了家新店，生意格外紅火，“比起另一家店面，新店開業(yè)以來，平均年營業(yè)額翻了一番?！?/p>

　　生意紅火，得益于市集的合理規(guī)劃，“這里經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富，但同一類型的一般只精選一家店，不同業(yè)態(tài)錯位發(fā)展，帶來大量客流?！标惽晌恼f。

　　市集則看重整體效益?！罢幸糠志W(wǎng)紅小店聚集人氣，同時培育新的店鋪品牌擴大影響力，帶動市集運營實現(xiàn)整體盈利?！标懼莻ソ榻B，他所在的蘇州名城匯鄰廣場商業(yè)管理有限公司是國有企業(yè)，負責雙塔市集的運營管理，“既把老菜場改造的民生實事辦好，也探索可持續(xù)盈利的運營模式。”

　　目前，雙塔市集已在糕點制作、精品米酒、特色奶茶等多個業(yè)態(tài)培育10多個店鋪品牌，帶動市集人氣、經(jīng)營效益持續(xù)提升。陸智偉介紹，目前雙塔市集日均客流量約1萬人，日均總營業(yè)額超過18萬元。

　　經(jīng)濟效益提升，還來自品牌輸出。做了20多年蔬菜批發(fā)生意的宋艷艷，這兩年通過給雙塔市集生鮮區(qū)部分商戶供貨，了解到市集的運營模式，也想投資參與老菜場更新改造項目。去年12月，宋艷艷成功競標蘇州吳中區(qū)郭巷街道郭巷市集的更新改造，還特意請來匯鄰公司，自己負責資金投入，對方負責菜市場的改造設(shè)計、品牌導(dǎo)入、運營管理等事項。

　　宋艷艷介紹，相比雙塔市集，郭巷市集游客較少，同時周邊有許多農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地，因此在更新改造時減少了文創(chuàng)區(qū)，增設(shè)了月月上新的“時令柜”區(qū)域。

　　“雙塔市集是全市第一家按照‘市集模式’完成更新的菜市場，我們根據(jù)其經(jīng)驗，因地制宜把設(shè)計裝飾理念、部分店鋪品牌引入新改造的其他市集，并提供員工培訓(xùn)、運營管理等服務(wù)?！标懼莻ソ榻B，“這樣實現(xiàn)了一舉三得：公司可收取一定的管理費用；相關(guān)店鋪品牌擴大了知名度和影響力；老菜場改造各有特色，又能吸納更多社會資本參與。”

　　“全市427家老菜場，投資體量較大，改造周期較長，需要通過市集改造的示范帶動吸引社會力量參與，拓寬老菜場更新改造的資金來源。”江婧介紹，目前全市已更新改造的280家老菜場，70家由社會力量參與完成，八成以上有自己的特色店鋪、小店品牌，基本建立起可持續(xù)的長效運營機制。

　　運營可持續(xù)，市場添信心。“目前郭巷市集已完成平面設(shè)計、特色業(yè)態(tài)規(guī)劃及招商，預(yù)計今年7月開業(yè)?！彼纹G艷說，“有前期比較成熟的運營模式，我們有信心運營好，預(yù)計四五年就能收回投資?！?/p>

　　陸智偉最近在忙著洽談合作，他已收到10多家民營企業(yè)關(guān)于參與老菜場改造的投資意向，“希望有更多社會力量參與這一民生項目，讓更多群眾受益?！?/p>