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新政“滿月” 二手房買賣拉鋸依舊

發(fā)布時(shí)間:2024-01-16 14:43:00來(lái)源: 北京商報(bào)

  北京調(diào)整優(yōu)化購(gòu)房政策“滿月”,被稱為市場(chǎng)先行指標(biāo)的二手房,是否有所改觀?北京商報(bào)記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn),數(shù)據(jù)層面,調(diào)整優(yōu)化購(gòu)房政策后的四周時(shí)間,北京二手房網(wǎng)簽量為12296套,處于“榮枯線”之上,但與新政前四周相比,二手房網(wǎng)簽量基本持平。一線經(jīng)紀(jì)人給出的普遍判斷是,小業(yè)主的行動(dòng)力弱于開(kāi)發(fā)商,二手房市場(chǎng)反應(yīng)相對(duì)滯后,買賣雙方陷入深度拉鋸戰(zhàn)?!安簧岬谩迸c“不著急”正成為北京二手房市場(chǎng)買賣雙方博弈的外化表現(xiàn)。

  成交量保持平穩(wěn)

  相比于新房市場(chǎng)的明顯增長(zhǎng),二手房市場(chǎng)并未因新政落地而出現(xiàn)較大波動(dòng)。

  北京商報(bào)記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn),數(shù)據(jù)層面,調(diào)整優(yōu)化購(gòu)房政策后的四周時(shí)間,北京二手房網(wǎng)簽量為12296套,處于“榮枯線”之上,但與新政前四周相比,二手房網(wǎng)簽量基本保持持平。

  事實(shí)上,數(shù)據(jù)層面的表現(xiàn),也與一線經(jīng)紀(jì)人的感受一致。

  “從2023年12月中旬政策出臺(tái)后,二手房市場(chǎng)普遍反應(yīng)‘遲鈍’,可以說(shuō)比政策出臺(tái)前略好一點(diǎn),但也僅僅是略好?!睆埿袷悄愁^部中介五道口大區(qū)的負(fù)責(zé)人,用他的話說(shuō),一線經(jīng)紀(jì)人普遍反饋北京調(diào)整優(yōu)化購(gòu)房政策后的近一個(gè)月時(shí)間僅僅是“問(wèn)詢多了起來(lái)”,市場(chǎng)成交仍保持平穩(wěn),拉動(dòng)帶看、未拉動(dòng)成交,并沒(méi)有太高的交易量出現(xiàn)?!皬木唧w門店表現(xiàn)來(lái)看,最近一個(gè)月的成交數(shù)據(jù)比2023年10月要好,與11月大致相同,但肯定是不如9月?!?/p>

  經(jīng)歷2023年9月短暫復(fù)蘇之后,北京二手房市場(chǎng)階段性呈現(xiàn)兩個(gè)特征:成交量萎縮、掛牌價(jià)下調(diào)?!斑@背后的核心原因,是掛牌量太高了?!睆埿穹Q,受政策帶動(dòng),近期北京二手房掛牌量有下降趨勢(shì),但仍維持在17萬(wàn)套的水平,17萬(wàn)套的房源該如何“解套”還是一個(gè)時(shí)間問(wèn)題。

  據(jù)張旭介紹,從他自己所在公司對(duì)準(zhǔn)客戶調(diào)研的情況看,目前被壓抑最嚴(yán)重的,還是“賣一買一”的置換需求。一方面,置換客群想要抓住當(dāng)前的市場(chǎng)機(jī)會(huì),購(gòu)買到更適合自己的房源;另一方面,由于市場(chǎng)供應(yīng)量的增加,置換客群在出售現(xiàn)有住房時(shí)可能會(huì)面臨價(jià)格談判、成交周期較長(zhǎng)等問(wèn)題。這使得他們?cè)谫?gòu)房和賣房的過(guò)程中,陷入了一種進(jìn)退兩難的境地。

  買賣雙方價(jià)格博弈

  與新房市場(chǎng)由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)不同,二手房市場(chǎng)主要由個(gè)人賣家和買家組成,因此,買賣交易也更為“主觀”。一線經(jīng)紀(jì)人給出的普遍判斷是,小業(yè)主的行動(dòng)力弱于開(kāi)發(fā)商,二手房市場(chǎng)反應(yīng)相對(duì)滯后,買賣雙方陷入深度拉鋸戰(zhàn)。

  張旭提及一點(diǎn),當(dāng)前北京二手房市場(chǎng)“老破小”類型的房源占到七成左右,這些房源降價(jià)出售現(xiàn)象較為普遍,也因此造成了買房“不著急”的現(xiàn)象。心理價(jià)位還沒(méi)達(dá)到,等一等會(huì)不會(huì)再降低一些?這是多數(shù)買方觀望的邏輯。

  除買方“不著急”之外,市場(chǎng)也存在賣方“不舍得”的情況,部分業(yè)主因?yàn)楫?dāng)前房?jī)r(jià)不及心理預(yù)期而選擇暫不掛牌銷售,或者選擇“死扛”不讓。

  據(jù)某頭部中介德勝門店店?yáng)|徐晶貽透露,近期他們手頭上有幾套優(yōu)質(zhì)的房源,但在與業(yè)主溝通調(diào)整價(jià)格時(shí),遭遇了強(qiáng)勢(shì)回應(yīng)。業(yè)主們態(tài)度堅(jiān)決,表示如果無(wú)法達(dá)到心理價(jià)位,寧愿下架也不愿出售。鑒于當(dāng)前市場(chǎng)行情,門店經(jīng)紀(jì)人多次建議業(yè)主調(diào)整價(jià)格,但均遭到拒絕。

  徐晶貽稱,這類業(yè)主大多屬于變現(xiàn)業(yè)主,了解到有新政策后,想借機(jī)賣一個(gè)好價(jià)錢,并沒(méi)有置換的需求?!捌渲幸采俨糠种脫Q業(yè)主,這類業(yè)主更多是‘不舍得’。”

  北京商報(bào)記者在此前采訪中也了解到,二手房買賣價(jià)格沒(méi)有固定標(biāo)準(zhǔn),可參考值主要以前期同小區(qū)售賣房源為主,這也形成市場(chǎng)慣例,當(dāng)市場(chǎng)下行后,價(jià)格下調(diào)猶“割肉”般難受。根據(jù)需求角度,有置換需求的買方會(huì)選擇降價(jià)出售,持有觀望態(tài)度的則會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持,或者干脆下架自己的房源。而買方以觀望居多,買賣雙方博弈由此增加。

  張旭同樣表示,隨著北京調(diào)整優(yōu)化購(gòu)房政策的出臺(tái),二手房市場(chǎng)雖然仍存在交易難度大的情況,但恐慌性降價(jià)問(wèn)題已經(jīng)基本消失了。當(dāng)前買賣雙方博弈的核心點(diǎn),還是在于購(gòu)房成本問(wèn)題?!叭绻恰u一買一’置換,手中房子降價(jià)的同時(shí),想要置換的房子也在降價(jià),折算一下并不虧。但手中的房子可能‘割肉’多一些才能出手,而想要置換的房子能談的空間有限,購(gòu)房成本沒(méi)辦法打平。”

  預(yù)計(jì)3、4月迎市場(chǎng)高點(diǎn)

  2023年,北京二手房市場(chǎng)也經(jīng)歷了過(guò)山車般的波動(dòng),自“小陽(yáng)春”之后,市場(chǎng)交易趨于下行,呈現(xiàn)出了成交收縮、價(jià)格下調(diào)、掛牌量增多等特點(diǎn)。

  在“認(rèn)房不認(rèn)貸”等一系列樓市刺激政策的影響下,9月北京二手房市場(chǎng)迎來(lái)一波回暖,9月北京二手房網(wǎng)簽量為14262套,環(huán)比大幅增長(zhǎng)超30%。但進(jìn)入10月,這一回暖勢(shì)頭戛然而止,北京二手房網(wǎng)簽量再次跌破1.2萬(wàn)套的“榮枯線”。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,2023年11月北京二手房市場(chǎng)繼續(xù)保持下行,特別是12月上半月整體市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的價(jià)格調(diào)整,這種情況下,12月14日出臺(tái)的政策止住了市場(chǎng)下行。整體看,實(shí)際12月市場(chǎng)成交和9月實(shí)際成交基本差不多,因?yàn)椴糠终咝枰?月才落地執(zhí)行,所以部分網(wǎng)簽數(shù)據(jù)會(huì)滯后體現(xiàn)在1月。

  張大偉稱,北京2023年12月新政影響市場(chǎng)實(shí)際成交上漲了20%左右,雖然不如9月的上漲40%,但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后,所以預(yù)計(jì)2024年1月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)依然會(huì)在12月的基礎(chǔ)上有所沖高。

  從市場(chǎng)趨勢(shì)看,北京二手房火熱的基礎(chǔ)線是二手房住宅單月1.5萬(wàn)套,但市場(chǎng)推動(dòng)主要依賴學(xué)區(qū)房需求,過(guò)了4月需求就會(huì)下降。2023年小陽(yáng)春很大程度是學(xué)區(qū)房和前期積壓的需求釋放,所以2024年同樣市場(chǎng)高點(diǎn)也很可能出現(xiàn)在3—4月,預(yù)計(jì)1月在1.2萬(wàn)—1.3萬(wàn)套左右,2月春節(jié)影響后,3月市場(chǎng)有望再次超過(guò)1.5萬(wàn)套。

  北京商報(bào)記者 王寅浩

(責(zé)編:陳濛濛)

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