六大關(guān)鍵詞展望房地產(chǎn)未來趨勢

　　持續(xù)的優(yōu)化政策為各地樓市打開了空間和想象，包括放松“五限”、金融監(jiān)管“防爆雷”、推進(jìn)現(xiàn)房銷售等

　　今年，房地產(chǎn)市場政策的轉(zhuǎn)型點(diǎn)出現(xiàn)在7月24日，中央政治局會議明確提出，“要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

　　此后，持續(xù)的優(yōu)化政策為各地樓市打開了空間和想象，包括土地市場重回價(jià)高者得、放松“五限”、推進(jìn)現(xiàn)房銷售的模式、金融監(jiān)管“防爆雷”、商品房鼓勵(lì)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”等。在優(yōu)化需求端購房政策、支持房企融資、增加保障性住房建設(shè)等方面頻繁表態(tài)和落地具體舉措，對外釋放積極信號。

　　未來，10萬億級的房地產(chǎn)市場如何重回正軌？房地產(chǎn)企業(yè)將遭遇的風(fēng)險(xiǎn)如何化解？如何解決“保交樓”這一難題？從土地市場到商品房、保障房，又將迎來怎樣的變化？

　　超90條

　　2023年9月，各地政策出臺頻次超90條，為2022年四季度以來最高數(shù)量，多地取消限購、限售等政策。

　　72%

　　9月12日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，今年全國籌集建設(shè)保障性租賃住房204萬套(間)的任務(wù)目前已完成72%，各地籌集建設(shè)進(jìn)度不斷加快。

　　20%

　　據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前全國現(xiàn)房銷售規(guī)模占比約為14%。到2028年，全國現(xiàn)房銷售規(guī)模占比有望達(dá)到20%。

　　2.6億平方米

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，全國300城住宅用地成交面積2.6億平方米，同比下降35.4%；土地出讓金1.8萬億元，同比下降25.3%。

　　關(guān)鍵詞1

　　多城土地市場重回“價(jià)高者得”

　　2023年以來，全國土地市場情緒偏弱，房企普遍謹(jǐn)慎拿地，10月，全國土地縮量態(tài)勢仍較明顯。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，全國300城住宅用地推出3.8億平方米，同比下降31.8%，絕對規(guī)模為近十年同期最低位；成交面積2.6億平方米，同比下降35.4%；土地出讓金1.8萬億元，同比下降25.3%。

　　在土拍熱度方面，僅有少部分城市或區(qū)域保持一定熱度，房企投資聚焦核心優(yōu)質(zhì)地塊，市場分化進(jìn)一步加劇。其中，10月，上海、北京、成都等核心區(qū)地塊受企業(yè)關(guān)注度高，部分地塊觸頂搖號，其余區(qū)域地塊多以底價(jià)成交；無錫、武漢、南京土拍的低溫情緒尚未好轉(zhuǎn)，多數(shù)地塊均以底價(jià)成交。

　　值得關(guān)注的是，據(jù)媒體報(bào)道，今年9月底，自然資源部已向各省份自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含“建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制”“建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制”等。隨后，成都、濟(jì)南、廈門、青島、南京、蘇州等紛紛發(fā)布公告，對此前的土拍規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，均提出部分地塊將不再限制土地出讓上限價(jià)格。10月30日，濟(jì)南成交的10宗土地中，有3宗地塊溢價(jià)率均超50%。11月2日，合肥成交的5宗地塊中，有2宗地塊溢價(jià)率均超30%。

　　從目前來看，在多地土拍市場低位運(yùn)行的情形下，土拍規(guī)則調(diào)整，特別是不再限制地價(jià)、恢復(fù)“價(jià)高者得”正成為新趨勢。對此，鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，在部委政策已經(jīng)明確可以取消最高土地限價(jià)政策之后，后續(xù)可能也會有更多城市調(diào)整土地出讓規(guī)則。

　　中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為，取消地價(jià)上限的政策對于地方政府是增收入、降風(fēng)險(xiǎn)、城市板塊分化加劇；對于房企是降利潤、憑本事；對于購房群體則是促改善、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

　　“熱點(diǎn)城市的核心地塊熱度或升溫，但高價(jià)地恐難頻現(xiàn)。在核心城市，中小房企資金面多數(shù)承壓，拿地壓力加大；而央企、國企資金實(shí)力相對較好，對優(yōu)質(zhì)地塊的參拍力度、拿地機(jī)會或加大。”張凱說。

　　中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，地價(jià)上限取消后，優(yōu)質(zhì)地塊土拍熱度升溫，但分化仍在。從短期來看，土拍情緒扭轉(zhuǎn)仍依賴銷售端恢復(fù)程度，核心城市在政策帶動下，銷售市場活躍度提升后，土拍情緒有望進(jìn)一步提升。

　　關(guān)鍵詞2

　　“五限”逐漸放松

　　2017年，為了讓房子回歸到“住”的屬性，從中央到地方，對房地產(chǎn)市場的流動性采取“封倉”的措施。以限購、限貸、限價(jià)、限售、限商為主的“五限”政策相繼出臺，為樓市加上“緊箍咒”。

　　不過，自2022年起，受到樓市下行的影響，“五限”逐漸松綁。從目前來看，限制性政策已從三四線城市到二線城市，再到二線熱點(diǎn)城市以及一線城市呈現(xiàn)逐漸放松的趨勢。

　　比如，去年3月，鄭州出臺“鄭19條”，取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，成為全國第一個(gè)放松限貸和限購的城市。隨后，哈爾濱宣布放松新房限售，打響了全國放松限售“第一槍”。3月底，福州也放松限購。

　　今年10月，上海金山區(qū)針對人才定向松綁限購，符合條件的非滬籍人才可在該區(qū)的限定區(qū)域買房。而在此之前，廣州也將外地人購房社保年限從5年降至2年，同時(shí)解除了部分區(qū)域的限購政策。

　　陳文靜表示，自今年7月24日舉行的中央政治局會議為房地產(chǎn)業(yè)定調(diào)后，各主管部門陸續(xù)落地具體舉措，各地也根據(jù)自身市場情況跟進(jìn)落實(shí)。在需求端，住建部、央行、金融監(jiān)管總局下發(fā)通知，將首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”納入“一城一策”工具箱；央行、金融監(jiān)管總局再下發(fā)通知，下調(diào)首套、二套住房貸款首付比例下限，并下調(diào)二套房貸利率加點(diǎn)下限。與此同時(shí)，各地快速跟進(jìn)執(zhí)行。2023年9月，各地政策出臺頻次超90條，為2022年四季度以來最高數(shù)量，多地取消限購、限售等政策。

　　整體來看，陳文靜指出，當(dāng)前全國多數(shù)城市政策已基本放開，僅剩核心城市存在限制性政策。從政策效果來看，多項(xiàng)政策落地對市場活躍度產(chǎn)生積極影響，但帶動效果的持續(xù)性偏弱，短期需求端政策仍有進(jìn)一步優(yōu)化的空間，如進(jìn)一步降低居民購房成本，下調(diào)核心城市首套、二套住房首付比例，降低交易稅費(fèi)，調(diào)整北京、上海普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　關(guān)鍵詞3

　　發(fā)展保障性住房

　　8月25日，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》(“14號文”)?！?4號文”提出了保障性住房建設(shè)和籌集、保障對象和標(biāo)準(zhǔn)、配售和管理、支持政策等方面的基本原則，具體執(zhí)行辦法由各地制定。目前，這一文件已傳達(dá)到各城市人民政府、各部委直屬機(jī)構(gòu)，進(jìn)入執(zhí)行落地期。

　　具體來看，“14號文”明確了兩大目標(biāo)，一是加大保障性住房建設(shè)和供給，“讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮斗”；二是推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。

　　值得關(guān)注的是，“14號文”要求各地做好政策銜接，協(xié)調(diào)好保障性住房與公租房、保障性租賃住房和商品房之間的關(guān)系。保障房是住房供給體系的重要組成部分，文件充分強(qiáng)調(diào)了保障房的地位，未來保障房建設(shè)將更受重視。

　　由此，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來保障性住房建設(shè)開發(fā)節(jié)奏會進(jìn)一步加快，推進(jìn)保障性住房發(fā)展的新模式將是下一輪房地產(chǎn)周期的重要舉措。

　　其中，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，我國已建立了公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房“三位一體”的住房制度。新的保障性住房屬于配售型住房，要與前述“三位一體”的住房制度做好銜接。

　　中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)認(rèn)為，增加保障房建設(shè)和供應(yīng)，預(yù)計(jì)將從改善民生和擴(kuò)大投資的角度對經(jīng)濟(jì)社會產(chǎn)生正向影響，將有利于為房地產(chǎn)行業(yè)注入新活力，帶動相關(guān)上下游行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。同時(shí)，保障房的供應(yīng)也有利于促進(jìn)商品住房回歸商品屬性，推動行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

　　徐躍進(jìn)預(yù)計(jì)，未來，保障房開發(fā)模式有望繼續(xù)創(chuàng)新，更多社會資本可能會參與到保障房開發(fā)運(yùn)營中來，以有效擴(kuò)大保障房的供應(yīng)規(guī)模。同時(shí)，保障房的建設(shè)籌集渠道也會更加多元，各式各樣的存量盤活將會是保障房籌集的重要渠道。另外，保障房建設(shè)也將和城中村改造等工作相結(jié)合。

　　“保障房房屋質(zhì)量將有望提升，配套設(shè)施和公共服務(wù)有望得到加強(qiáng)，保障房住戶的居住品質(zhì)未來將得到改善?！毙燔S進(jìn)如是說。

　　關(guān)鍵詞4

　　“保交樓”下的現(xiàn)房銷售

　　2022年7月份出現(xiàn)的“停貸潮”，使“保交樓”成為重要的民生工程、政治任務(wù)。同年7月28日，“保交樓”更是在中央政治局會議中被首次提出。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)著眾多上下游行業(yè)及領(lǐng)域，對穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤有重要意義。而且住房還凝聚著購房者對實(shí)現(xiàn)住有所居、居有所樂，擁有美好居住生活的期盼和向往。因此，當(dāng)前，“保交樓”是促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展中的一件大事。

　　值得關(guān)注的是，今年年初，在全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住建部要求各地政府和房企關(guān)注預(yù)售制度的改革，積極推進(jìn)現(xiàn)房銷售模式，并且提到有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的要把資金監(jiān)管責(zé)任落實(shí)到位，以防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。

　　對此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這是住建部首次系統(tǒng)、明確提出現(xiàn)房銷售的概念，這也要求各地政府和房企關(guān)注預(yù)售制度的改革，要積極推進(jìn)現(xiàn)房銷售模式的開展。

　　住建部工作會議提及的現(xiàn)房銷售，是防范樓盤爛尾的根本舉措。當(dāng)前，期房銷售和現(xiàn)房銷售并行，且鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售，這也意味著我國將推進(jìn)期房銷售制度逐步向現(xiàn)房銷售制度過渡。從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，2023年1-9月，全國商品住宅現(xiàn)房銷售面積為1.3億平方米，同比增長21.2%，占總銷售面積的17.9%，較2022年末提升4個(gè)百分點(diǎn)。

　　陳文靜指出，與預(yù)售制相比，現(xiàn)房銷售更符合大眾對商品房銷售的期望。今年以來，中央各部委及地方政府支持現(xiàn)房銷售的提法頻出，年初舉行的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售”。隨后，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議明確“以鄭州、開封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售”；合肥也提出在部分區(qū)域試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。此外，深圳在土地競拍規(guī)則中，也將部分地塊由“競自持保租房”改為“競現(xiàn)房銷售面積”，北京今年以來已有多宗成交地塊要求一定比例現(xiàn)房銷售，現(xiàn)房銷售試點(diǎn)進(jìn)程不斷推進(jìn)。

　　不過，陳文靜進(jìn)一步表示，短期內(nèi)全面實(shí)行現(xiàn)房銷售將對市場供應(yīng)能力造成影響，并對開發(fā)商資金實(shí)力以及地產(chǎn)金融支持模式等提出更高的要求。整體來看，未來預(yù)售制度改革或?qū)⒊蔀樾掳l(fā)展模式的重要內(nèi)容，但當(dāng)前期房銷售仍是我國商品房銷售的絕對主流模式，在金融配套政策到位以及解決部分核心城市可能出現(xiàn)的供給斷檔問題之前，全面推行現(xiàn)房銷售的可能性較小，預(yù)計(jì)短期仍將通過在核心城市部分項(xiàng)目進(jìn)行試點(diǎn)的方式推進(jìn)。

　　關(guān)鍵詞5

　　金融監(jiān)管轉(zhuǎn)向“防爆雷”

　　10月30日至10月31日，在北京舉行的中央金融工作會議提到，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。這是中央金融工作會議首次提出“健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管”，為房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管指明了路徑和方向。

　　在李宇嘉看來，此次中央金融工作會議對于房地產(chǎn)的表態(tài)，體現(xiàn)出防風(fēng)險(xiǎn)與惠民生的統(tǒng)一，也體現(xiàn)出金融向新模式轉(zhuǎn)型和支持房地產(chǎn)向新模式轉(zhuǎn)型的統(tǒng)一。

　　58安居客房產(chǎn)研究院院長張波認(rèn)為，此次會議提到“健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管”，這表明監(jiān)管進(jìn)一步重視房地產(chǎn)開發(fā)側(cè)的資金壓力。同時(shí)，會議還提到“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”，預(yù)示著民營房企的資金壓力有望得到緩解，至少“借新還舊”的現(xiàn)象有可能增多。

　　在中央金融工作會議最新表態(tài)之后，11月3日，據(jù)媒體報(bào)道，證監(jiān)會債券部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，下一步，證監(jiān)會將深入貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署，激發(fā)債券市場活力。堅(jiān)持底線思維，全力做好房地產(chǎn)、城投等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控。這是證監(jiān)會首次提出“防爆雷”的說法。因此，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，下一步，證監(jiān)會將把公開市場債券和非標(biāo)債務(wù)“防爆雷”作為重中之重。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，今年以來，房企融資金額持續(xù)下降。未來幾個(gè)月，市場銷售很難發(fā)生明顯升溫變化，行業(yè)預(yù)期不會發(fā)生明顯改善。盡管近期高層強(qiáng)調(diào)“一視同仁”支持房企合理融資，但是短期內(nèi)切實(shí)有效落實(shí)存在諸多困難，所以房企融資仍將維持較弱態(tài)勢。

　　“整體來看，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍在蔓延，防范和化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，需要供需兩端‘雙管齊下’。一方面，要加大房企融資政策支持力度，加大‘三支箭’政策落實(shí)力度，如支持增信發(fā)債常態(tài)化、股權(quán)融資加快審批等。另一方面，加大需求端政策調(diào)整放松力度，促進(jìn)房地產(chǎn)銷售企穩(wěn)回升，改善金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期，其投資意愿才會提升?！眲⑺a(bǔ)充說。

　　關(guān)鍵詞6

　　商品房鼓勵(lì)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”

　　目前，房地產(chǎn)行業(yè)信心仍較脆弱，行業(yè)預(yù)期仍未改善。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策放松及支持力度還有空間。為此，逐步優(yōu)化限價(jià)政策，讓高品質(zhì)改善項(xiàng)目恢復(fù)市場定價(jià)，帶動核心城市房價(jià)企穩(wěn)也成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　9月26日，成都優(yōu)化房地產(chǎn)政策，其中涉及調(diào)整限價(jià)措施。在二手房參考價(jià)方面，成都新政提出，不再執(zhí)行二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。與此同時(shí)，成品住宅裝修價(jià)格由企業(yè)根據(jù)市場情況自主確定(土地出讓合同等有約定的除外)，嚴(yán)格落實(shí)樣板間、銷售現(xiàn)場、裝修清單等管理要求，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。此外，10月23日，成都新掛牌7宗宅地中，未設(shè)置成品房清水最高銷售均價(jià)。這也意味著，成都執(zhí)行近3年的“雙限”政策，將不復(fù)存在。

　　對此，成都市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)人士表示，該批次“雙限”政策取消，房價(jià)、地價(jià)全部沒有限制。后續(xù)正常情況下也將延續(xù)不限制地價(jià)的政策。

　　而在10月16日，江蘇宿遷發(fā)布了“房十條”，實(shí)行商品房“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”管理，開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)項(xiàng)目及市場變化情況合理定價(jià)，切實(shí)發(fā)揮市場調(diào)節(jié)作用，讓購房者享受實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠。宿遷本次優(yōu)化限價(jià)政策，意味著允許降價(jià)來促使交易量的回升，有助于讓價(jià)格回歸市場，也有利于企業(yè)銷售回籠資金。

　　據(jù)悉，我國對新建商品房的銷售價(jià)格實(shí)施備案制。開發(fā)商在申報(bào)新建商品住宅預(yù)售許可前，須到各地的價(jià)格主管部門進(jìn)行價(jià)格備案，由價(jià)格主管部門對申報(bào)價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)。

　　在房地產(chǎn)過熱時(shí)期，各地為了遏制房價(jià)的上漲，發(fā)布限制房價(jià)漲幅的“限漲令”，防止新建商品住宅價(jià)格大幅度上漲。而隨著樓市進(jìn)入下行期，各地新房銷售價(jià)格備案制轉(zhuǎn)為“限跌”。自2021年以來，岳陽、江陰、沈陽、唐山、昆明、株洲、張家口等20多個(gè)城市出臺過“限跌令”。無論是“限漲令”還是“限跌令”，其初衷都是為了保持樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　劉水認(rèn)為，限價(jià)政策出臺的初衷是在市場熱度較高時(shí)實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，支持合理購房需求。不過，隨著市場環(huán)境的變化，限價(jià)政策帶來的負(fù)面影響愈發(fā)突出。價(jià)格倒掛不僅增加了真實(shí)住房需求的購房難度，也無法反映市場真實(shí)情況，違背了政策初衷。而在房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力增加的背景下，多個(gè)城市出臺“限跌令”，也導(dǎo)致房企銷售不暢，資金回籠受阻。在新的市場環(huán)境下，預(yù)計(jì)限價(jià)政策也將迎來優(yōu)化，具體方式包括合理制定新房備案價(jià)和土拍環(huán)節(jié)限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并預(yù)留浮動空間，使項(xiàng)目入市時(shí)售價(jià)更接近市場真實(shí)價(jià)格；取消“限跌令”、取消二手房指導(dǎo)價(jià)，讓價(jià)格回歸市場。

　　采寫/新京報(bào)記者 袁秀麗