強(qiáng)者恒強(qiáng) 頭部房企持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入占比明顯提升
輕重結(jié)合,逆境中固本拓新
頭部房企持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入占比明顯提升,商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”
新京報(bào)記者梳理2022年企業(yè)年報(bào)發(fā)現(xiàn),與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的銷(xiāo)售收入相比,持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入盡管在規(guī)模上有所不及,但勝在穩(wěn)定性更強(qiáng),受到外部環(huán)境、行業(yè)周期的影響相對(duì)較小。不少企業(yè)商業(yè)板塊的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)比重逐步提高,由此構(gòu)建企業(yè)第二增長(zhǎng)曲線發(fā)力點(diǎn)。
展望未來(lái),隨著商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)首次被納入REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)試點(diǎn),給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了更多想象空間。
頭部企業(yè)商業(yè)板塊營(yíng)收整體保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)
根據(jù)中指研究院發(fā)布的《2023年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示,2022年,商辦市場(chǎng)供需兩端均走弱,商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有及運(yùn)營(yíng)面積增速明顯放緩;另一方面,實(shí)體商業(yè)客流下降,商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額普遍下滑,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)收入承壓,疊加央企、國(guó)企為商戶(hù)減免租金,商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)租金收入增速回落。不過(guò),面對(duì)挑戰(zhàn),頭部企業(yè)在逆境中固本拓新,夯實(shí)經(jīng)營(yíng)能力,穩(wěn)定項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。
另?yè)?jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2022年,持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入TOP20房企中,共有65%的企業(yè)出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)收入負(fù)增長(zhǎng)。不過(guò),剔除減租影響后,TOP20房企持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入保持穩(wěn)定或略有增長(zhǎng)。
具體來(lái)看,2022年,華潤(rùn)置地投資物業(yè)(包括酒店經(jīng)營(yíng))實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入170.2億元,同比下降2.4%。如剔除租金減免影響,營(yíng)業(yè)收入為192.6億元,同比增長(zhǎng)10.5%;龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)(含商業(yè)投資及長(zhǎng)租公寓)實(shí)現(xiàn)不含稅租金收入118.7億元,同比增長(zhǎng)14.1%,其中商場(chǎng)實(shí)現(xiàn)不含稅租金收入約94.3億元,同比增長(zhǎng)15.6%;新城控股商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入首次超百億,達(dá)到100.1億元,同比增長(zhǎng)15.82%,占公司業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)比重逐步提高。
同期,萬(wàn)科商業(yè)業(yè)務(wù)(含非并表項(xiàng)目)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入87.2億元,同比增長(zhǎng)14.3%。其中,印力管理的商業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入54.8億元,同比增長(zhǎng)4.8%。而中海商業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)收入52.6億元,同比增長(zhǎng)1.8%。
對(duì)于企業(yè)而言,毛利率是一個(gè)非常重要的指標(biāo),高毛利率可以詮釋一家企業(yè)穩(wěn)定且持續(xù)的盈利能力。據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì),2022年,中國(guó)金茂、龍湖集團(tuán)、新城控股等企業(yè),持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)毛利率均在65%以上。
其中,2022年,華潤(rùn)置地投資物業(yè)(包括酒店經(jīng)營(yíng))的毛利率為65.6%,同比雖下降2.6個(gè)百分點(diǎn),但相比華潤(rùn)置地綜合毛利率26.2%,仍?xún)?yōu)勢(shì)明顯;新城控股物業(yè)出租及管理的毛利率為72.6%,而企業(yè)整體毛利率為20.03%;龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的毛利率為75.6%,同比提高0.9個(gè)百分點(diǎn),而企業(yè)整體毛利率為21.2%;中國(guó)金茂商務(wù)租賃及零售商業(yè)運(yùn)營(yíng)的毛利率為84%,其整體毛利率為16%。
從毛利率角度分析,企業(yè)持有物業(yè)的毛利率仍處于高位。中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)指出,頭部房企商業(yè)地產(chǎn)板塊的盈利能力整體相對(duì)穩(wěn)定。
商業(yè)板塊的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)比重逐步提高
2022年,商業(yè)地產(chǎn)還呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的特點(diǎn),其中,萬(wàn)達(dá)排在了首位。據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì),2022年,萬(wàn)達(dá)租金收入占TOP20房企持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入的32%;TOP1-5房企占TOP20房企持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入的62%;TOP1-10房企占TOP20房企持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入的80%。
2022年,持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入TOP20房企同比增長(zhǎng)1.7%。其中,TOP10房企持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入同比增長(zhǎng)4.5%。對(duì)此,億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨表示,前十強(qiáng)企業(yè)由于布局廣泛,新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目保持穩(wěn)定,且運(yùn)營(yíng)能力相對(duì)較強(qiáng),所以收入增速能保持穩(wěn)定。
除此之外,另一大特點(diǎn)是TOP20房企持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入占總營(yíng)業(yè)收入的比重出現(xiàn)明顯提升。據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì),剔除不可比數(shù)據(jù),TOP20房企持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入占比從2021年的15.6%微增至2022年的15.7%;若不考慮萬(wàn)達(dá)商管(上市進(jìn)程中)和紅星美凱龍(主業(yè)非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)),TOP20房企持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入占比從2021年的8.4%增至2022年的9.1%,收入占比提升明顯。
對(duì)于持有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略,于小雨分析稱(chēng),企業(yè)更加注重新增持有物業(yè)的城市布局,收斂聚焦一線城市、核心二線城市及優(yōu)質(zhì)三線城市,提升重點(diǎn)城市的零售市場(chǎng)份額,推動(dòng)市場(chǎng)地位及業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)的穩(wěn)步提升。企業(yè)還注重輕重結(jié)合,在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境中,相對(duì)于沉淀資金多與回報(bào)周期長(zhǎng)的重資產(chǎn)模式,輕資產(chǎn)模式的優(yōu)勢(shì)凸顯。此外,部分企業(yè)以現(xiàn)金流安全為限,主動(dòng)加快資產(chǎn)盤(pán)活,調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu),通過(guò)資產(chǎn)處置和融資為企業(yè)補(bǔ)充流動(dòng)性。
58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出,2022年,商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)現(xiàn)金流對(duì)于房企自身平滑風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定收益起到了一定作用,還帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的提升,居住生活的改善,并加速了大型商業(yè)物業(yè)周邊的住宅去化。
REITs給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)更多想象空間
今年以來(lái),受益于疫情影響消減、促銷(xiāo)費(fèi)政策不斷推出,我國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇。同時(shí),在政策層面,商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)首次被納入REITs試點(diǎn),給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了更多的想象空間。
3月24日,證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》。其中提出,研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目,保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
對(duì)于萬(wàn)科在REITs方面的安排與進(jìn)展,萬(wàn)科執(zhí)行副總裁兼首席運(yùn)營(yíng)官劉肖在業(yè)績(jī)會(huì)上表示,REITs堅(jiān)定了萬(wàn)科開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重的選擇,鼓舞了信心。雖然政策本身、萬(wàn)科的實(shí)踐探索都在摸索階段,但也更加堅(jiān)定打造優(yōu)良資產(chǎn),做大蓄水。
大悅城則在其年報(bào)中指出,當(dāng)前,行業(yè)正處于不斷變革之中,頭部房企在商業(yè)板塊加大輕資產(chǎn)拓展力度,開(kāi)發(fā)企業(yè)“輕重并舉”已成為重要的發(fā)展模式。未來(lái),伴隨REITs試點(diǎn)范圍擴(kuò)容,將有望進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn),促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展。
“隨著REITs在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域不斷推進(jìn),未來(lái)會(huì)有利于更多企業(yè)加大在城市群及都市圈的持續(xù)投入,推動(dòng)房企向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡,并實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的有序發(fā)展。”張波說(shuō)。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)會(huì)長(zhǎng)王永平表示,上述政策給商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)正向指引,即位置好、建筑標(biāo)準(zhǔn)高并不意味著就是好商業(yè),只有租金水平高、運(yùn)營(yíng)管理好,才是好商業(yè)。不過(guò),REITs在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域目前還處在試點(diǎn)、摸索階段。
亞太商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)朱凌波表示:“商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)首次被納入REITs試點(diǎn),對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)重大利好,REITs或成為商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)一大主流融資渠道。疫情后有了REITs支持,商業(yè)地產(chǎn)必然會(huì)逐步恢復(fù)至以前的運(yùn)營(yíng)狀態(tài),并走向繁榮?!?/p>
采寫(xiě)/新京報(bào)記者 張曉蘭
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