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差異化房貸利率促樓市平穩(wěn)發(fā)展

發(fā)布時間:2022-05-30 13:57:00來源: 經(jīng)濟日報

  近日,北京、上海、廣州和深圳等一線城市房貸利率下調(diào),引發(fā)關注。此前全國已有100多個城市的銀行自主下調(diào)房貸利率,“房貸降了”成為共性現(xiàn)象。

  業(yè)內(nèi)人士表示,本輪房貸利率下調(diào),是為了降低居民負債成本、支持合理住房需求、拉動消費需求,進而穩(wěn)定經(jīng)濟增長、保障改善民生。各地要堅持“房住不炒”定位,從自身實際出發(fā),持續(xù)完善差異化住房信貸政策,支持剛性和改善性住房需求,共同促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

  定價機制如何運轉(zhuǎn)

  本輪房貸利率下調(diào)與貸款市場報價利率(LPR)關系密切。

  一方面,目前99%的房貸利率與5年期以上LPR掛鉤,前者因后者變動。另一方面,房貸利率有三層定價機制,每一層的變動都可能引發(fā)具體利率變動?!皞€人住房貸款利率、首付比例的確定,采用全國、城市、銀行三層定價機制?!比嗣胥y行相關負責人近期表示。

  定價機制如何運轉(zhuǎn)?首先,監(jiān)管部門在全國層面給出一個“底”。此前,首套房、二套房利率的“底”分別是5年期以上LPR、5年期以上LPR加60個基點;5月15日監(jiān)管部門聯(lián)合發(fā)布通知,首套房利率的“底”降至5年期以上LPR減20個基點,二套房暫時不變。其次,各城市秉承因城施策原則,決定在全國“底”的基礎上加多少個基點或不加,作為該城市的“底”;最后,各銀行結合自身經(jīng)營情況、客戶風險狀況等因素,自主決定在該城市“底”的基礎上加多少個基點或不加。

  由此可見,本輪房貸利率下調(diào)的主要原因有二:其一,5年期以上LPR下調(diào),房貸利率跟隨下降。5月20日,5年期以上LPR從4.6%降至4.45%?!氨敬蜭PR報價首次只下調(diào)了5年期以上品種,這種結構性‘降息’將對穩(wěn)定信貸總量、提振中長期信貸需求產(chǎn)生積極作用?!敝袊裆y行首席研究員溫彬說。其二,各城市、各銀行根據(jù)當?shù)貙嶋H情況,在不突破全國利率下限的基礎上,將此前較大幅度的加點適度回調(diào),部分城市的回調(diào)幅度超過100個基點。

  一二三線城市各異

  盡管房貸利率普遍下調(diào),但一二三線城市的下調(diào)主因、下調(diào)幅度卻有較大差異,需要因城而異具體分析。

  觀察北京、上海、廣州和深圳等一線城市,房貸利率下調(diào)的主因是5年期以上LPR下降,原有的加點幅度未發(fā)生明顯改變。其中,北京地區(qū)首套房利率由5.15%降至5%,二套房利率由5.65%降至5.5%,均下調(diào)15個基點,與5年期以上LPR下降幅度一致;上海地區(qū)部分銀行首套房利率由4.95%降至4.8%,二套房貸利率由5.65%降至5.5%;廣州、深圳首套房利率則分別降至最低4.45%、4.75%,不同銀行有所差別。

  為何一線城市房貸利率未大幅下降?這與房地產(chǎn)市場供需有關。最新數(shù)據(jù)顯示,不論環(huán)比還是同比,4月份一線城市新建商品住宅銷售價格、二手住宅銷售價格均上漲?!皬沫h(huán)比看,一線城市新建商品住宅銷售價格上漲0.2%,漲幅比上月回落0.1個百分點;二手住宅銷售價格上漲0.4%,漲幅與上月相同?!眹医y(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶說,從同比看,新建商品住宅、二手住宅銷售價格分別上漲3.9%和2.4%,漲幅比上月均回落0.4個百分點。

  反觀二三線城市,其住房需求近期有所減弱,主要原因有兩方面。一是受新冠肺炎疫情持續(xù)影響,許多市場主體十分困難、居民預期收入下降,市場需求減弱;二是此前部分二線城市執(zhí)行的首套房利率較高,有些甚至超過6%,一定程度上影響了購房者需求。為此,近期部分二三線城市在遵守全國利率下限的基礎上,大幅調(diào)降了當?shù)氐姆抠J利率。貝殼研究院日前發(fā)布的報告顯示,與2021年高點相比,鄭州、無錫、綿陽、眉山、新鄉(xiāng)等地首套房主流貸款利率下調(diào)幅度普遍超過150個基點。

  支持合理住房需求

  4月底召開的中共中央政治局會議指出,支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策,支持剛性和改善性住房需求。日前召開的穩(wěn)增長穩(wěn)市場主體保就業(yè)座談會指出,要穩(wěn)地價穩(wěn)房價,支持居民合理住房需求,保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

  當前,降低居民的負債成本十分必要?!皩τ诖媪孔》抠J款而言,5年期以上LPR下降會降低房貸成本,這有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期、促進房地產(chǎn)銷售,同時,負債成本的降低也有助于促進居民的消費需求增長。”溫彬說。

  “預計多數(shù)銀行將顯著下調(diào)房貸利率,更好地滿足居民的購房消費需求?!睆偷┐髮W金融研究院兼職研究員董希淼認為,在經(jīng)濟下行壓力較大、有效信貸需求不足的情況下,房貸很可能重新成為各家銀行的優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn),這將加劇房貸市場的競爭。

  值得注意的是,更好地滿足購房者合理住房需求,必須圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標,因城施策落實差異化住房信貸政策?!皩τ谧≌齑嬷芷谳^長的城市,政策調(diào)整的力度和步伐可適度加大?!倍m当硎?,對于購房消費需求相對充足、房價有上漲預期的城市,政策調(diào)整的方向、目標要放在“維護房地產(chǎn)市場良性循環(huán)”上,進一步降低居民住房消費負擔,牢牢守住“房住不炒”定位。

(責編: 陳濛濛)

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