作者：史洪舉

　　近日，全國人大代表莊艷在《檢察日報》撰文建議，制定詳細(xì)方案，完善各方標(biāo)準(zhǔn)，明確公攤區(qū)域，明確公攤面積的最大比例、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、測量方式，減少、避免相關(guān)爭議。

　　“有恒產(chǎn)者有恒心”，能夠擁有一套舒心的住房，是不少人的現(xiàn)實(shí)需求。而商品房的實(shí)際使用面積即套內(nèi)面積顯然是事關(guān)消費(fèi)者切實(shí)利益的大事，探索商品房按照套內(nèi)面積計價，取消或者規(guī)范公攤面積的做法，顯然有著非常重要的積極意義。

　　當(dāng)前，我國普遍實(shí)行由購房者分?jǐn)偛糠止灿薪ㄖ娣e的做法。2001年起施行的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人依法對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。這樣的做法并非全無道理，如小區(qū)內(nèi)的電梯、步梯、設(shè)備間、綠化等共有部分，也需要業(yè)主買單，畢竟每個人都不是關(guān)起門來過日子，合理使用公共部分可更好地發(fā)揮現(xiàn)代住宅小區(qū)的優(yōu)勢。

　　但一個不容忽視的問題是，近年來，商品房公攤面積呈擴(kuò)大趨勢——從最初的10%以下，到現(xiàn)在動輒20%、30%，甚至40%。這與商品房提檔升級、增加電梯數(shù)量、公共區(qū)域面積增加等因素有關(guān)，更與開發(fā)商公攤面積計算不透明、暗箱操作等有關(guān)，甚至與標(biāo)準(zhǔn)缺失有關(guān)。此前一則報道曾引發(fā)廣泛關(guān)注：陜西西安的姬女士2020年購買了一套商業(yè)公寓，交房時發(fā)現(xiàn)合同上寫明69平方米，37平方米是公攤面積，比例超過50%，銷售人員卻表示，公攤沒有問題，符合國家規(guī)定，而當(dāng)?shù)刈〗ň忠脖硎竟珨偯娣e占比沒有明文規(guī)定。

　　毫不客氣地說，公攤面積成為糊涂賬，使得消費(fèi)者買房時對房屋情況無從知曉，待到交房時才像拆盲盒一樣得知真相，這極大蠶食了消費(fèi)者權(quán)益。同時，因為公攤標(biāo)準(zhǔn)不明確，還容易產(chǎn)生其他風(fēng)險：一是開發(fā)商把錢花到挑高門廳、室外裝潢方面，將小區(qū)打造得“高大上”，以刺激銷售，提高價格，誘導(dǎo)業(yè)主購買，并讓所有業(yè)主買單；二是開發(fā)商可以虛標(biāo)公攤面積，譬如公共部分成本可能只占房屋總面積的20%，但開發(fā)商可以虛標(biāo)為25%，買房者和監(jiān)管部門難以查清；三是導(dǎo)致業(yè)主長期被宰割，如業(yè)主按照100平米總面積繳納供暖費(fèi)，實(shí)際享受的供暖面積卻只有70平米，電梯、小區(qū)綠化等公共部分則不需供暖，相當(dāng)于30平米的供暖費(fèi)成了物業(yè)的額外利潤。

　　當(dāng)然，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，按建筑面積銷售是對業(yè)主的保護(hù)，因為公用部分也屬于業(yè)主所有。且無論按照哪種方法計算，都是羊毛出在羊身上，開發(fā)商會把房價調(diào)高來填補(bǔ)公攤面積的費(fèi)用。但這并不代表按公攤面積計價具有充分的合理性。按套內(nèi)面積計價對消費(fèi)者的保護(hù)力度無疑更大。絕大多數(shù)商品都是按照凈含量計價的，至少標(biāo)明了凈含量。如一箱酒內(nèi)裝幾瓶，每瓶容量多少，多少度，都標(biāo)注的一清二楚，就連因過度包裝飽受詬病的月餅等禮盒，消費(fèi)者購買時也會知曉凈含量有多少，而非只是購買一個盒子。

　　故而，商品房按照套內(nèi)面積計價有著充分的理論基礎(chǔ)和現(xiàn)實(shí)意義。當(dāng)然，雖然按照套內(nèi)面積計價必然會導(dǎo)致單價上升，但這也可以理解，畢竟公共區(qū)域和公用設(shè)施客觀存在。但按套內(nèi)面積計價的最大優(yōu)勢是，消費(fèi)者能夠清楚地知道預(yù)售房屋的實(shí)際面積，進(jìn)而享有充分的知情權(quán)和選擇權(quán)。

　　近幾年，取消公攤面積的呼聲一直不斷。2019年，媒體曾發(fā)布《權(quán)威專家回應(yīng)“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”》，建議改革建筑面積的積弊。2021年、2022年兩會期間，有全國政協(xié)委員建議“取消公攤面積”。雖然取消公攤面積牽涉諸多利益，難度較大，但只要有利于購房者，有利于促進(jìn)公平交易制度，都有必要全力推進(jìn)。即便一時難以取消公攤面積，也應(yīng)厘清公攤區(qū)域和標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)定最大比例、計算標(biāo)準(zhǔn)、測量方式等，以減少、避免爭議；同時在消費(fèi)者預(yù)定選購房屋時即明確套內(nèi)面積，讓其有充分的知情權(quán)和選擇權(quán)，不被肆意蒙蔽、宰割。（史洪舉）