中新網(wǎng)北京8月17日電(中新財經(jīng)記者 左宇坤)“目前房地產(chǎn)市場總體處于調(diào)整階段，部分房企經(jīng)營遇到一定困難，特別是一些龍頭房企債務(wù)風(fēng)險有所暴露，影響市場預(yù)期。但要看到這些問題是階段性的，隨著市場調(diào)整機制逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)市場政策調(diào)整優(yōu)化，房企風(fēng)險有望逐步得到化解。”

　　8月15日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉在國新辦發(fā)布會上談及房地產(chǎn)時作出如上表示。

　　房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷的一系列深度調(diào)整，在數(shù)據(jù)上亦有直觀反映。16日，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年7月份，70個大中城市商品住宅銷售價格上漲城市個數(shù)減少，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比持平或下降、同比有漲有降。

　　各線城市房價環(huán)比穩(wěn)中略降

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，7月70個大中城市商品住宅銷售價格上漲城市個數(shù)減少，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比持平或下降、同比有漲有降。

　　從新建商品住宅看，7月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比連續(xù)兩月持平；二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%；三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴大0.2個百分點。

　　“7月全國新房銷售下行，居民購房情緒降到階段性低點，新房案場來訪認購均下行，市場情緒下滑，開發(fā)商降價促銷的力度加大導(dǎo)致了房價的下跌?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

　　“當(dāng)前房價面臨的壓力，反過來也說明8月份開啟的政策優(yōu)化調(diào)整也必然是全面的?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進認為，當(dāng)前市場價格基本調(diào)整到位，企穩(wěn)復(fù)蘇基礎(chǔ)越來越扎實。新一輪購房政策寬松期正持續(xù)到來，對于市場交易回暖具有積極的作用。

　　從二手住宅看，7月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.8%，降幅比上月擴大0.1個百分點；二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點；三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。

　　李宇嘉分析表示，二手房同環(huán)比跌幅比新房大，主要在于二手房掛牌量不斷創(chuàng)新高，月度銷售量小于掛牌量，交易周期增加、預(yù)期下滑，導(dǎo)致部分房源持續(xù)降低掛牌價，以求盡快出貨。

　　“二手房當(dāng)前進入到全面的、深度的、階段性的調(diào)整，調(diào)整中價格數(shù)據(jù)出現(xiàn)下跌也是正常的?！眹儡S進表示，二手房掛牌量增加確實帶來了價格方面的壓力，但從另一個角度看，二手房的價格調(diào)整也使得購置二手房的價格泡沫減少，認購性價比在增加。

　　一二線城市期待政策落地

　　在房地產(chǎn)市場總體處于調(diào)整階段的當(dāng)下，7月市場釋放出的政策信號較為密集，但具體細則并未在一二線城市全面落地。一二線城市會否“站出來”，成為當(dāng)前的焦點問題之一。

　　“一線城市的房價下行代表著市場面臨的短期壓力已經(jīng)較為明顯，行政性限制解除的緊迫度在提升，由于一線城市本身的需求依然存在，一旦政策釋放得當(dāng)，市場大概率會有序恢復(fù)?！?8安居客研究院院長張波表示。

　　“當(dāng)下房地產(chǎn)市場需要購房者恢復(fù)信心，市場要企穩(wěn)肯定必須從一二線開始，整體看政策內(nèi)容越來越寬，政策力度越來越大?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉指出，今年信貸供應(yīng)的回升，一二線城市市場有所企穩(wěn)，出現(xiàn)了“小陽春”，未來房地產(chǎn)市場依然期待更多的有利政策出臺。

　　近日有媒體報道，福州、廈門、成都、沈陽等多個城市擬于近日調(diào)整優(yōu)化限購政策，降低二套房首付比例下限。限購取消后，當(dāng)?shù)厥滋?、二套房最低首付比例可進一步降至20%、30%。消息一出隨即引發(fā)極大關(guān)注。

　　“近期不少二線城市將出臺政策降低二套首付比例，這對于改善型需求入場將起到積極作用，但市場的分化會導(dǎo)致降首付政策在不同城市的效果差異度依然較大。”張波同時提醒。

　　住房需求仍有較大空間

　　7月24日，中共中央政治局會議提出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　當(dāng)前房價下跌的主要原因是市場上供需關(guān)系發(fā)生變化，已成為業(yè)內(nèi)普遍共識。

　　結(jié)合國家統(tǒng)計局15日發(fā)布的2023年1—7月份全國房地產(chǎn)市場基本情況數(shù)據(jù)，新房供給方面，1-7月新房竣工面積同比增長20.8%，待售面積同比增長19.5%，二手房的在售房源量也在持續(xù)累積擴容。但需求方面，銷售持續(xù)減弱，1-7月全國新房銷售面積同比下降4.3%。

　　貝殼研究院指出，目前房地產(chǎn)市場處于調(diào)整階段，但實際上我國住房需求尤其是改善性需求依然較大。隨著“保交樓”政策和化解房企債務(wù)風(fēng)險的舉措取得效果，未來需求入市能夠使房價企穩(wěn)回升。

　　對于未來政策的走向，李宇嘉認為，一方面，各地積極優(yōu)化調(diào)整政策，包括熱點二線開始下降二套房首付比例、提高公積金貸款額度，一線城市的扶持政策也正在路上；另一方面，央行3個月內(nèi)兩度降息，在6月份下調(diào)10個基點以后，預(yù)計本月5年期LPR再次下調(diào)10個基點，意味著按揭貸款利率將繼續(xù)下行。同時，“認房不認貸”的呼聲很高，有利于降低換房門檻和換房成本，提高房屋循環(huán)效率，從而實現(xiàn)托底行業(yè)和市場的目標(biāo)。

　　付凌暉也表示，近期北上廣深一線城市密集發(fā)聲，表示要支持和更好滿足剛性、改善性住房需求。部分二三線城市也在出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，各地房地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化有助于提振市場信心。隨著經(jīng)濟恢復(fù)向好，居民收入增加，房地產(chǎn)市場優(yōu)化政策顯效，居民住房消費和房企投資意愿有望逐步改善。(完)