7月14日，國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。這也成為監(jiān)管部門近年來(lái)首次對(duì)存量房貸利率調(diào)整表態(tài)，很快引起市場(chǎng)熱議和猜測(cè)。

　　基于存量房貸與新發(fā)放房貸之間利率懸殊，以及多因素導(dǎo)致的提前還貸量增加，業(yè)內(nèi)關(guān)于降低存量房貸利率的呼聲日益高漲。但同時(shí)也有觀點(diǎn)認(rèn)為，統(tǒng)一強(qiáng)制對(duì)存量房貸利率進(jìn)行調(diào)整，不符合市場(chǎng)化、法制化乃至契約精神，而考慮到銀行與借款人一對(duì)一協(xié)商工作量過(guò)大，當(dāng)前缺乏可行的實(shí)施方案，銀行在息差壓力下主動(dòng)調(diào)整的動(dòng)力不足。

　　“‘讓子彈飛一會(huì)兒’，就算落地也需要一定的準(zhǔn)備時(shí)間?！币晃汇y行業(yè)人士分析稱。第一財(cái)經(jīng)記者就此采訪了多位業(yè)內(nèi)人士，幾乎一致認(rèn)為，在提前還貸壓力較大的情況下，調(diào)整存量房貸利率對(duì)銀行和借款人來(lái)說(shuō)是“雙贏”，而且有利于釋放更多消費(fèi)活力，包括房地產(chǎn)領(lǐng)域，但效果難以復(fù)刻2008~2009年的房貸利率“打折”。就可行性來(lái)說(shuō)，有觀點(diǎn)認(rèn)為需要出臺(tái)明文細(xì)則作為指導(dǎo)，但更多人士表示，行政命令式的指導(dǎo)大概率不會(huì)出現(xiàn)，市場(chǎng)化方式協(xié)商更符合契約精神。

　　據(jù)記者了解，目前各銀行關(guān)于存量房貸利率調(diào)整的咨詢量已經(jīng)較大，其中不少借款人是從視頻平臺(tái)上鋪天蓋地的短視頻中得知此消息。而多家銀行工作人員均對(duì)記者表示，尚未接到相關(guān)通知。招聯(lián)金融首席研究員董希淼建議，為了減少無(wú)效溝通，建議各家銀行總行盡快出臺(tái)具體方案。

　　對(duì)于可能帶來(lái)的息差壓力，有機(jī)構(gòu)認(rèn)為不排除央行定向降準(zhǔn)作為支持。

　　存量房貸利率調(diào)整的必要性

　　早在今年2月，關(guān)于降低存量房貸利率的話題就曾沖上微博熱搜第一。相關(guān)話題的關(guān)注度如此之高，主要是因?yàn)榕c廣大負(fù)有房貸的居民息息相關(guān)，更深層次原因則是存量房貸利率與新發(fā)放貸款利率之間利差懸殊。

　　去年以來(lái)，在央行引導(dǎo)與各地“因城施策”共同作用下，新發(fā)放首套房貸（商貸）利率經(jīng)歷了多輪下調(diào)，其中，5年期以上LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）先后經(jīng)歷4次下調(diào)，累計(jì)下行45個(gè)基點(diǎn)至4.2%；首套房貸利率下限由相應(yīng)期限LPR調(diào)整為不低于LPR減20個(gè)基點(diǎn)。加上去年末建立的新發(fā)放首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，進(jìn)一步拉低了新發(fā)放房貸的平均利率。

　　據(jù)央行最新披露數(shù)據(jù)，6月新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%，比上年同期低了107個(gè)基點(diǎn)。但相比之下，存量房貸利率因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)數(shù)不變，自去年1月以來(lái)僅跟隨LPR下行了45個(gè)基點(diǎn)。華泰證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前存量和新增房貸之間的利差約在35～85個(gè)基點(diǎn)之間。

　　事實(shí)上，部分已購(gòu)房者手中的房貸利率遠(yuǎn)高于此，尤其在2019年房貸利率“換錨”后，未選擇房貸利率與LPR掛鉤的購(gòu)房者，當(dāng)下正后悔不已。有某三線城市市民張先生對(duì)記者表示，其幾年前首套房買入時(shí)房貸利率是5.39%，但當(dāng)下該市首套房利率已降至4%，差距已達(dá)139個(gè)基點(diǎn)。

　　在一位銀行人士看來(lái)，當(dāng)下購(gòu)房者迫切想要調(diào)整存量房貸利率，除了利率懸殊，還有房?jī)r(jià)下行、投資理財(cái)收益難以覆蓋利息成本、收入預(yù)期下降等多重因素影響，尤其在銀行存款利率多輪下調(diào)、理財(cái)全面凈值化轉(zhuǎn)型之后，3%以上年化收益的低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品正在逐漸消失。而張先生直言，其所在小區(qū)的同戶型二手房，市價(jià)已經(jīng)不及疫情前一半多。

　　在種種因素影響下，去年以來(lái)，銀行的房貸提前還款量大幅增加，排隊(duì)還款成為普遍現(xiàn)象。這也被視為影響存量房貸利率調(diào)整的另一個(gè)重要因素——雖然可能進(jìn)一步壓縮銀行息差，但可以緩解銀行提前還貸的壓力。

　　鄒瀾在上述發(fā)布會(huì)上表示，今年上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬(wàn)億元，較去年同期多發(fā)放超過(guò)5100億元，但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的個(gè)人住房貸款余額總體還略微減少一點(diǎn)，主要是因?yàn)槔碡?cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。存量房貸利率相對(duì)較高與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系，這客觀上對(duì)商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。

　　“提前還貸潮”也在一定程度上增加了行業(yè)亂象發(fā)生的頻率，國(guó)家金融監(jiān)督管理總局官網(wǎng)上，今年以來(lái)關(guān)于銀行消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸、中小企業(yè)貸等違規(guī)流入房地產(chǎn)、違規(guī)用于償還貸款的罰單明顯增多。董希淼自去年年底就開始建議，應(yīng)該正視新舊房貸利差，采取措施階段性降低部分存量房貸利率，減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，助力恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)。

　　不過(guò)據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解，此前監(jiān)管對(duì)于存量房貸調(diào)整還有其他考慮，比如，更早幾年的購(gòu)房者，可能已經(jīng)在前期享受了房?jī)r(jià)上漲的紅利，現(xiàn)在又享受存量房貸利率下調(diào)，對(duì)其他購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是否有失公平。

　　廣發(fā)證券銀行業(yè)分析師倪軍也表示，從邏輯上來(lái)看，對(duì)于前期享受了房?jī)r(jià)上漲紅利的低利差按揭，銀行未要求上調(diào)點(diǎn)差，當(dāng)下房?jī)r(jià)不漲就修改合同壓降高利差按揭利率，有違商業(yè)公平原則。

　　存量房貸利率不做強(qiáng)制統(tǒng)一壓降

　　不同時(shí)間、地點(diǎn)的人群按揭利率加點(diǎn)不同，與當(dāng)下利率水平既有高利差，也有低利差，這導(dǎo)致一對(duì)一協(xié)調(diào)給銀行帶來(lái)巨大工作量。另一方面，按揭作為銀行高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，降低存量利率會(huì)帶來(lái)利潤(rùn)損失，銀行主動(dòng)調(diào)降的動(dòng)力不足。

　　盡管借款人早已躍躍欲試，但多位銀行工作人員對(duì)記者表示，當(dāng)前尚未接到相關(guān)通知。種種復(fù)雜性，也引起了市場(chǎng)關(guān)于存量房貸利率調(diào)整可行性，以及是否會(huì)真正落實(shí)的討論。有銀行人士直言，這不符合市場(chǎng)規(guī)律。

　　有華東地區(qū)某城商行內(nèi)部人士認(rèn)為，原來(lái)各地執(zhí)行住房套數(shù)認(rèn)定，執(zhí)行利率均由當(dāng)?shù)卣c央行指導(dǎo)確定，如今要銀行自己與借款人協(xié)商調(diào)整，存在一定難度，需要有統(tǒng)一的指導(dǎo)方案出來(lái)，不然銀行不好執(zhí)行，即使是行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)文也有推動(dòng)作用。不過(guò)據(jù)記者了解，目前銀行業(yè)協(xié)會(huì)尚沒有對(duì)此方面的通知。

　　但也有多位銀行業(yè)人士對(duì)記者表示，明文規(guī)定強(qiáng)制下調(diào)存量房貸利率的可能性不大，更可能是通過(guò)窗口指導(dǎo)的形式。有大型銀行內(nèi)部人士認(rèn)為，存量房貸利率調(diào)整是可行的，沒有立即執(zhí)行，是因?yàn)殂y行也需要時(shí)間準(zhǔn)備。

　　此前就有接近監(jiān)管人士表示，房貸政策總體將遵從市場(chǎng)化原則?！艾F(xiàn)在這個(gè)事情被傳的有點(diǎn)復(fù)雜了?！币晃唤鹑跇I(yè)研究人士對(duì)記者表示，監(jiān)管在發(fā)布會(huì)中已經(jīng)明確，按照市場(chǎng)化、法治化原則，一種是直接協(xié)商變更合同約定，一種是間接通過(guò)新發(fā)放貸款置換。他認(rèn)為，這樣更有利于維護(hù)契約精神。

　　光大證券固收首席分析師張旭也指出，無(wú)論采取哪種方式，存量房貸利率調(diào)整都不會(huì)是行政命令式的。“事實(shí)上，這兩種降低存量貸款利率的方式給了金融機(jī)構(gòu)和居民更多的選擇權(quán)，哪個(gè)選擇合適就用哪個(gè)?！睆埿癖硎尽?/p>

　　倪軍分析，除了因?yàn)椴环仙虡I(yè)公平原則，存量房貸利率不做強(qiáng)制統(tǒng)一壓降，可能還有四點(diǎn)考慮：一是統(tǒng)一調(diào)降存量按揭利率加點(diǎn)動(dòng)作大，但對(duì)地產(chǎn)提振作用有限（主要是新發(fā)影響）；二是按揭合同中沒有利率加點(diǎn)調(diào)整條款，統(tǒng)一壓降不符合市場(chǎng)化和法治化精神；三是購(gòu)房本身是市場(chǎng)化自主行為，因?yàn)閮r(jià)格波動(dòng)推翻歷史成交價(jià)格，有違市場(chǎng)化契約精神；四是該方式本質(zhì)是將房地產(chǎn)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)更多轉(zhuǎn)嫁到銀行和政府身上，可能會(huì)助長(zhǎng)繼續(xù)炒房投資的道德風(fēng)險(xiǎn)，按揭利率利差的政策紀(jì)律也失去了意義。

　　存量房貸利率調(diào)整，在以往已有先例。為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，央行于2008年10月曾引導(dǎo)下調(diào)存量房貸利率，最低加點(diǎn)倍數(shù)由0.85倍降到0.7倍，同時(shí)適用于存量和新增房貸，但同樣未公開發(fā)布強(qiáng)制性存量房貸利率調(diào)整政策。直到2009年初，大行才率先在部分地區(qū)對(duì)存量房貸進(jìn)行利率優(yōu)惠，但多數(shù)銀行都有可申請(qǐng)調(diào)降的門檻（包括資產(chǎn)質(zhì)量等）。

　　上述金融業(yè)研究人士認(rèn)為，將存量房貸利率的調(diào)整決定權(quán)更多交給市場(chǎng)，確實(shí)要考慮工作量問(wèn)題，因此不排除個(gè)別銀行出臺(tái)類似的打折標(biāo)準(zhǔn)。

　　據(jù)記者了解，當(dāng)前各銀行關(guān)于存量房貸利率調(diào)整的咨詢量明顯增加，有客戶經(jīng)理“吐槽”稱，不少借款人是從視頻平臺(tái)上鋪天蓋地的短視頻中得知此消息，“網(wǎng)絡(luò)炒作很厲害”。董希淼建議，下一步，各方應(yīng)該依據(jù)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，商定銀行存量房貸利率調(diào)整的總體原則，由各家銀行總行出臺(tái)具體方案，明確直接降、間接降的條件、標(biāo)準(zhǔn)、流程，減少銀行與借款人之間的無(wú)效溝通。

　　對(duì)銀行息差影響有限

　　最新數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額接近39萬(wàn)億元。據(jù)中泰證券統(tǒng)計(jì)，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)是2008年的13倍，上市銀行按揭占總貸款比重提升10個(gè)點(diǎn)至25%。市場(chǎng)關(guān)注的另一個(gè)問(wèn)題是，如果存量房貸利率調(diào)整，對(duì)銀行影響如何？是否會(huì)帶來(lái)較大的利潤(rùn)損失？

　　上述股份行人士對(duì)記者表示，業(yè)內(nèi)對(duì)此可能并沒有那么悲觀，主要原因是大量借款人都在想方設(shè)法提前還款，給銀行帶來(lái)很大的壓力，存量房貸利率調(diào)整反而有助于緩解這一現(xiàn)象。

　　張旭認(rèn)為，提前還貸會(huì)使得金融機(jī)構(gòu)迅速損失掉個(gè)人房貸這種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也需要居民在短時(shí)間內(nèi)騰挪出大量的資金，而下調(diào)利率是對(duì)雙方都相對(duì)溫和的做法。如果措施得當(dāng)，個(gè)人房貸早償問(wèn)題可以得到有效緩解。

　　多家券商研報(bào)觀點(diǎn)也集中于這一點(diǎn)，尤其在市場(chǎng)化路徑下，普遍分析對(duì)銀行息差影響有限。中泰證券研究所所長(zhǎng)戴志鋒分析，復(fù)盤2008～2009年存量房貸利率調(diào)整情況，享受存量房貸利率置換的比例預(yù)計(jì)小于6%。他認(rèn)為，在市場(chǎng)化協(xié)商和博弈的過(guò)程，考慮個(gè)人的資金還款能力，存量房貸下調(diào)比例不會(huì)很大。加上“因城施策”實(shí)施多年，統(tǒng)一全面調(diào)整的難度較大。

　　戴志鋒測(cè)算，假設(shè)存量10%、30%、50%的房貸利率分別下降40bp和80bp，在六種情景假設(shè)下，對(duì)上市銀行息差影響在0.54bp～5.38bp，營(yíng)收影響在0.24%～2.43%，利潤(rùn)影響在0.6%～5.5%。其中，大行、股份行受影響更大，城商行、農(nóng)商行次之。

　　張旭認(rèn)為，為了促進(jìn)存量房貸利率的有序降低，央行可以給予商業(yè)銀行一定的政策激勵(lì)，包括設(shè)立結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具、資金激勵(lì)、定向降準(zhǔn)等。

　　另有不少分析指出，降低存量房貸款利率還有助于釋放消費(fèi)活力、提振樓市需求等。不過(guò)，上述金融業(yè)研究人士認(rèn)為，考慮到當(dāng)前環(huán)境大有不同，這些措施可能很難實(shí)現(xiàn)2008年的效果。

　　據(jù)華泰證券測(cè)算，若以新增房貸為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)存量房貸利率進(jìn)行調(diào)整，或進(jìn)行實(shí)質(zhì)意義上的“轉(zhuǎn)貸款”操作，存量房貸利率下調(diào)的幅度約為35～85個(gè)基點(diǎn)，則每年可降低居民還貸現(xiàn)金支出800億～2000億元，約占居民房貸支出的3%～6%，等量于年度社零總額的0.2%～0.5%。