促房地產(chǎn)需求端發(fā)力仍有空間
增強購房者信心勢在必行。針對需求端的相關鼓勵支持政策措施持續(xù)出臺,有助于降低購房門檻,減輕購房者的資金壓力,更好滿足剛需和改善性需求,促進住房合理消費。
近期金融對于房地產(chǎn)市場的支持力度大,穩(wěn)定房地產(chǎn)融資形成“信貸”“債券”“股權融資”的“三箭齊發(fā)”態(tài)勢?!叭R發(fā)”主要針對供給端支持房地產(chǎn)企業(yè)融資。房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)向好,需要供需兩端形成合力,離不開需求端,也就是針對購房者支持政策的進一步完善,以繼續(xù)釋放需求,促進市場購買力提升。應該說,近期對供給端資金的持續(xù)改善,讓市場進一步企穩(wěn)復蘇的重任更多落在了需求端。
當前潛在購房消費者對市場的信心似乎仍顯不足。他們可能擔心如果買了房子一旦交不了房,或者延遲交房都是很大的麻煩;如果房價持續(xù)下行,就買虧了。因此,市場中觀望情緒濃厚。在金融領域加大對房地產(chǎn)行業(yè)供給端支持的基礎上,只有消費者積極出手,企業(yè)真正把房子賣出去,收到回款,銷售逐步企穩(wěn)回升,房地產(chǎn)的投資才有望隨之復蘇,從而使市場進一步實現(xiàn)良性循環(huán)。
增強購房者信心勢在必行。金融政策的完善使得作為供給端的房企資金狀況改善,本身也有助于增強需求端消費者信心。近期多地加大對商品房預售資金監(jiān)管力度,預售資金更好實現(xiàn)??顚S茫WC資金運轉的安全性,防范房地產(chǎn)領域金融風險,從而能夠減輕購房者對房地產(chǎn)項目出險的擔憂。各地積極采取綜合措施推進“保交樓”,更是購房者信心重建的關鍵一環(huán),如果越來越多項目都得以保質保量交付,將大大改善購房者對房地產(chǎn)市場的預期。
針對需求端的相關鼓勵支持政策措施持續(xù)出臺,有助于降低購房門檻,減輕購房者的資金壓力,更好滿足剛需和改善性需求,促進住房合理消費。如近期一些城市調整限購區(qū)域,降低首付比例和房貸利率,降低換購住房個人所得稅等,均起到了逐步修復市場信心的作用。當前首套房貸利率處于歷史低位,并賦予地方更大自主權,地方政府能夠更好穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期,降低購房者的購房成本。有關部門的監(jiān)測信息顯示,北京、重慶、廈門等城市的新房成交面積有所增加,個別城市的成交量增長明顯。
除了已經(jīng)出臺的相關政策之外,促進房地產(chǎn)市場需求端改善仍有一定空間。特別是改善性需求的合理釋放將有助于市場企穩(wěn)。有關研究顯示,城鎮(zhèn)戶均住房已經(jīng)超過1.1套,改善性需求已經(jīng)逐漸成為購房主體。對于購房者而言,當前首次置業(yè)的政策更為優(yōu)惠,而改善性需求成本仍相對較高,改善性需求仍然有較大的釋放空間。如果更好釋放改善性需求,將有助于改善房企面臨的流動性困境,對于防范風險、促進市場穩(wěn)定以及金融發(fā)展都有重要作用。
當前,改善性需求貸款負擔總體高于首次置業(yè),降低改善性需求的置換成本,或可有效促進需求的釋放。有改善性需求的家庭,整體收入水平相對較高,抗風險能力比較強,因此,有業(yè)內人士呼吁,可進一步通過降低改善性需求的首付和貸款利率,從而降低改善性需求的資金負擔。
同時,還可以進一步降低交易環(huán)節(jié)的稅費成本。不久前,財政部、稅務總局出臺了關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策。對于出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人,新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉讓金額的,全部退還已繳納的個人所得稅。根據(jù)城市不同,這項政策能夠為相應購房者節(jié)省少則一兩萬元,多則三五萬元,甚至更多稅費。還有一些城市出臺了縮短免征營業(yè)稅年限的措施,比如契稅的減免,這些都有助于鼓勵正常的房屋置換需求。有關城市也可以選擇在這些方面繼續(xù)發(fā)力促進購房需求的釋放。
總體而言,應該高度重視需求端的改善,更好滿足首次置業(yè)特別是改善性需求,首付比例、房貸利率等政策或許仍有一定的調整空間。(亢舒)
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