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進(jìn)一步優(yōu)化監(jiān)管 堵住商品房預(yù)售資金監(jiān)管漏洞

發(fā)布時間:2022-07-27 10:18:00來源: 中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)

  原標(biāo)題:堵住商品房預(yù)售資金監(jiān)管漏洞

  當(dāng)前個別城市出現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目延期交付的情況,關(guān)于商品房預(yù)售制度是否應(yīng)該取消的討論聲再起。商品房預(yù)售制需要購房者先支付購房款,待住房建完后再向購房者交付。過去20年,商品房預(yù)售制推動了我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。

  商品房預(yù)售資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要資金來源,預(yù)售制縮短了房企資金回籠周期和住房交付周期,支撐了房地產(chǎn)行業(yè)的高周轉(zhuǎn)。然而,個別預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目交付時也出現(xiàn)房屋質(zhì)量欠佳、項(xiàng)目爛尾等問題。預(yù)售制到底該不該取消,不妨我們先看看海內(nèi)外商品房預(yù)售制的有關(guān)做法。

  內(nèi)地發(fā)展房地產(chǎn)市場之初便借鑒了香港地區(qū)的商品房預(yù)售制度,俗稱“炒樓花”。香港對于預(yù)售制度的監(jiān)管較嚴(yán),也曾出現(xiàn)某新樓盤被有關(guān)主管部門叫停預(yù)售樓花的情況,原因是開發(fā)商未能證明有財(cái)力應(yīng)付項(xiàng)目超支。這家開發(fā)商曾通知買家延遲交房,受影響的購房者可選擇繼續(xù)買賣或取消成交,如果選擇取消,可以按照合同退回訂金及利息補(bǔ)償。按照規(guī)定,開發(fā)商開發(fā)資金超支一成以上時,必須向主管部門提交證據(jù)證明自己有足夠財(cái)力,否則不能繼續(xù)推銷期房房源。正是基于較為完善的監(jiān)管,2003年之后香港住宅市場未出現(xiàn)“爛尾樓”情況。

  對于期房銷售,一些國家推行按工程進(jìn)度支付款項(xiàng),且支付款項(xiàng)的時間節(jié)點(diǎn)規(guī)定比較詳細(xì)。如法國商品房預(yù)售中,購房款支付須分期進(jìn)行,地基建好時付到35%,主體完工時付到70%,全部竣工時付到95%,剩余的5%作為押金在入住時支付,以確保開發(fā)企業(yè)按規(guī)定執(zhí)行合同。

  在新加坡,預(yù)購人按照房屋工程建造進(jìn)度分期支付一定比例的房款。雙方簽署房屋購買合同后,買家總共支付的預(yù)付款比例為20%,完成地基后再付10%,整體框架完成后交10%,配套設(shè)施如電線鋪設(shè)、車庫、門窗安裝等完工時再交20%,無人占用新房后交付25%,最后確認(rèn)所有項(xiàng)目建成后交付15%。

  英國推行按時間分期付款。期房的首付比例約為10%至25%,在雙方簽訂協(xié)議的21天內(nèi)支付首付款,隨后的6個月至24個月再支付第二筆、第三筆各5%至10%的房款,交付后至少支付55%的尾款。

  一些國家則規(guī)定有預(yù)售房訂金的保全措施。比如在日本,針對購房者交納的訂金,開發(fā)企業(yè)要向相關(guān)金融機(jī)構(gòu)交納擔(dān)?;虮kU(xiǎn)金,只有為購房者制定了預(yù)售金保證書,房企才可向政府申請預(yù)售和建筑許可。

  這些經(jīng)驗(yàn)表明,制度和法制保障不可或缺。進(jìn)一步完善和細(xì)化我國商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)制度,是優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管的重要前提和必由之路。我國的商品房預(yù)售制度正在不斷完善。今年年初,有關(guān)部門出臺了預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定,首次從全國層面對商品房預(yù)售作出統(tǒng)一安排、確定監(jiān)管機(jī)制。各地也出臺針對預(yù)售資金的監(jiān)管辦法、工作措施等。

  當(dāng)前我國商品房預(yù)售制的許多問題出現(xiàn)在監(jiān)管方面。與很多國家實(shí)施的購房者按工程進(jìn)度支付款項(xiàng)相比,我國現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度是在交房之前購房者就支付全款??铐?xiàng)進(jìn)入指定賬戶后,根據(jù)工程進(jìn)度按照相關(guān)比例撥付。問題出現(xiàn)在地方有關(guān)部門和負(fù)有監(jiān)督管理職責(zé)的單位,或是沒有嚴(yán)格按照相關(guān)制度執(zhí)行監(jiān)管,或是執(zhí)行不到位。個別開發(fā)商與建筑商、供應(yīng)商利用監(jiān)管空隙,通過開具虛假發(fā)票、虛報(bào)工程進(jìn)度等方式,提前支取預(yù)售監(jiān)管資金。預(yù)售資金被挪用的情況也并不鮮見,一些房企會將預(yù)售資金由集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)配使用,用于償還貸款、支付土地款、發(fā)放員工工資等。

  關(guān)于商品房預(yù)售制的去留,一直都有爭論。近年來,我國很多城市對于現(xiàn)房銷售有積極探索,如北京在土地出讓時設(shè)置了競現(xiàn)房銷售面積的環(huán)節(jié),也就是說,現(xiàn)房銷售面積更大,很可能成為企業(yè)競得土地的優(yōu)先條件。對于是否全面取消期房預(yù)售,銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人、法規(guī)部主任綦相近日在發(fā)布會后接受記者追問時回應(yīng)稱,這關(guān)乎整個房地產(chǎn)新模式,國家會統(tǒng)籌考慮這個問題。并表示,這不僅僅涉及金融監(jiān)管政策,還需要住建部、人民銀行等多個部門統(tǒng)籌政策協(xié)調(diào)。

  應(yīng)明確的是,在商品房市場出現(xiàn)一定下行趨勢時,不一定是取消預(yù)售制好的時間窗口。應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管,特別是對可能造成“爛尾樓”等風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)售資金監(jiān)管漏洞應(yīng)堅(jiān)決堵住,讓預(yù)售資金監(jiān)管制度更好發(fā)揮正面效應(yīng)。(亢 舒)

(責(zé)編: 李雨潼)

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