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城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制加快落地(政策解讀)

發(fā)布時(shí)間:2024-03-18 15:07:00來源: 人民網(wǎng)-人民日報(bào)

  今年全國兩會期間,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹介紹,目前,31個(gè)省份312個(gè)城市建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制,報(bào)送“白名單”項(xiàng)目6000多個(gè)。截至2月底,商業(yè)銀行已經(jīng)審批貸款超過2000億元。

  今年初,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》(以下簡稱《通知》),提出因城施策用好政策工具箱,更加精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

  城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制提出的背景是什么?有哪些值得關(guān)注的內(nèi)容?各地如何開展相關(guān)工作?日前,記者進(jìn)行了采訪。

  有助于校正部分金融機(jī)構(gòu)過度避險(xiǎn)行為,支持房地產(chǎn)項(xiàng)目交付

  2023年,我國二手房成交面積同比增長40%以上;新建商品房銷售面積同比則下降8.5%。專家分析,新建商品房銷售面積下降,部分原因在于房企融資存在困難、一些在建項(xiàng)目逾期難交付,部分購房人不敢買新房特別是期房,轉(zhuǎn)向購買二手房。

  針對房地產(chǎn)融資中存在的問題,兩部門聯(lián)合印發(fā)《通知》,建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制:由城市政府分管住房城鄉(xiāng)建設(shè)的負(fù)責(zé)同志擔(dān)任組長,屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、金融監(jiān)管總局派出機(jī)構(gòu)等為成員單位;定期組織各方會商,根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)情況及項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)有關(guān)情況,提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單,推送金融機(jī)構(gòu),做好融資支持。

  上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛認(rèn)為,建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制,推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)精準(zhǔn)對接,有助于校正部分金融機(jī)構(gòu)過度避險(xiǎn)行為,促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán),維護(hù)金融市場穩(wěn)健運(yùn)行;也有助于支持房地產(chǎn)項(xiàng)目交付,做好保交樓保民生保穩(wěn)定工作,提振市場信心。

  以項(xiàng)目為載體給予融資支持,因城施策、因項(xiàng)目施策

  “精準(zhǔn)支持”,是《通知》的一大亮點(diǎn)。

  精準(zhǔn),體現(xiàn)在以城市為單元建立協(xié)調(diào)機(jī)制。不同于以往金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接對接推進(jìn)融資,城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制充分發(fā)揮了城市政府牽頭協(xié)調(diào)作用。

  “房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的區(qū)域特性,需要‘一城一策’‘因城施策’?!闭憬I(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬認(rèn)為,建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制,將有助于城市政府與金融部門提升協(xié)商效率、共享信息,更好實(shí)現(xiàn)因城施策。

  精準(zhǔn),體現(xiàn)在以項(xiàng)目為載體給予融資支持。此次城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的建立,并非以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體作為支持對象,而是以項(xiàng)目為載體給予融資支持。

  據(jù)了解,我國房企一般是集團(tuán)公司加項(xiàng)目公司的架構(gòu),均是獨(dú)立法人。集團(tuán)公司出現(xiàn)債務(wù)違約,并不意味著項(xiàng)目公司停止運(yùn)轉(zhuǎn),集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)并不能畫等號。虞曉芬認(rèn)為,以項(xiàng)目為載體給予融資支持,有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期和市場預(yù)期。

  精準(zhǔn),還體現(xiàn)在對不同情況項(xiàng)目分類給予融資支持。

  住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任浦湛介紹,對正常開發(fā)建設(shè)、抵押物充足、資產(chǎn)負(fù)債合理、還款來源有保障的項(xiàng)目,《通知》突出一個(gè)“快”字,提出建立授信綠色通道,優(yōu)化審批流程、縮短審批時(shí)限,積極滿足合理融資需求;對開發(fā)建設(shè)暫時(shí)遇到困難但資金基本能夠平衡的項(xiàng)目,《通知》提出不盲目抽貸、斷貸、壓貸,通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排、新增貸款等方式予以支持。同時(shí),加強(qiáng)貸款資金封閉管理,嚴(yán)防信貸資金被挪用于購地或其他投資,從源頭上避免融資資金被挪用風(fēng)險(xiǎn)。

  “對暫時(shí)遇到困難的項(xiàng)目給予融資支持,是這次政策的關(guān)鍵所在,意味著針對供給側(cè)融資需求的力度較以前有所加大?!敝袊康禺a(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長柴強(qiáng)說。

  各地抓緊形成“白名單”和細(xì)化方案,加快政策落地見效

  目前,各地加快推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效,支持項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)交付,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

  “江西推動銀企戰(zhàn)略合作,實(shí)行信息共享?!苯魇∽〗◤d房地產(chǎn)市場監(jiān)管處處長杜泰洪介紹,江西已經(jīng)建立“一個(gè)機(jī)制”,即省、市兩級的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制,明確城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的實(shí)施細(xì)則;搭建“兩個(gè)平臺”,即部門會商平臺和政銀企合作平臺。

  重慶市住建委房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)處處長黃玉官介紹,重慶第一時(shí)間出臺《重慶市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制實(shí)施細(xì)則(試行)》,推進(jìn)項(xiàng)目融資加速落地。1月30日,當(dāng)?shù)匾研纬墒着康禺a(chǎn)項(xiàng)目“白名單”,向轄區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)推送項(xiàng)目314個(gè)。

  金融機(jī)構(gòu)也在積極行動。中國工商銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,將按照協(xié)調(diào)機(jī)制要求,進(jìn)一步加大與政府部門溝通力度,加強(qiáng)與各類房企精準(zhǔn)對接,完善行內(nèi)綠色審批通道,優(yōu)化審批流程、縮短審批時(shí)限,加大對“白名單”內(nèi)項(xiàng)目的融資支持力度,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

  近期,中國建設(shè)銀行總行派出6個(gè)小組前往12個(gè)省份調(diào)研,并結(jié)合市場形勢、調(diào)研情況,起草了專門的工作方案,將“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”落實(shí)落細(xì)。

  值得關(guān)注的是,《通知》還提出,建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制,要保障金融機(jī)構(gòu)合法權(quán)益。比如,對存在重大違法違規(guī)行為、逃廢金融債務(wù)等問題的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目,要提示金融機(jī)構(gòu)審慎開展授信。

  《通知》同時(shí)強(qiáng)調(diào),要進(jìn)一步壓實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主體責(zé)任,指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過項(xiàng)目銷售、處置存量資產(chǎn)、引入投資者等方式改善自身現(xiàn)金流。督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法真實(shí)反映資產(chǎn)負(fù)債、銷售經(jīng)營等情況,合規(guī)使用信貸資金,進(jìn)一步增強(qiáng)銀企互信?!斑@有利于遏制房企經(jīng)營決策中的道德風(fēng)險(xiǎn)和盲目擴(kuò)張?!庇輹苑艺f。

(責(zé)編:李文治)

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