實探“撤辣”后的香港樓市:成交量明顯回升 內(nèi)地買家是主力
全面“撤辣”入市良機(jī)、把握機(jī)會、內(nèi)地客戶購房咨詢專組……走在香港街頭,許多房產(chǎn)中介門店都張貼著巨大標(biāo)語攬客。
時隔多年,香港樓市重返“零辣招”時代,購房成本大降令當(dāng)?shù)貥鞘兴查g被“點燃”。截至目前,香港樓市“撤辣”已經(jīng)過去半個多月的時間,無論是新房還是二手房的成交量都迅速回升。不過,在“熱鬧”的背后,許多購房者依舊理性。
成交量明顯回升
香港特區(qū)政府財政司司長陳茂波上月底在公布2024/2025財政年度特區(qū)政府財政預(yù)算案時,宣布撤銷所有樓市“辣招”,即所有住宅物業(yè)交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。據(jù)香港當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介經(jīng)理介紹,以一套總價1000萬港元的房產(chǎn)為例,“撤辣”前非香港永居人員至少需繳稅300萬港元,“撤辣”后降至37萬港元。
“沒想到香港的二手房雖然樓齡比較長,但房子從里到外保養(yǎng)得都不錯,物業(yè)管理水平也比較高,完全看不出來樓齡已經(jīng)超過30年。”李虹(化名)最近添加了許多香港置業(yè)的微信群,她正在為手上的一筆閑錢搜尋投資標(biāo)的。她在香港的上水花園看了幾套二手房,“這邊距離深圳非常近,就相隔一個地鐵站,我看了一套300多呎(約32平方米)的兩房單位,目前賣480萬港元,月租超過10000港元,看起來挺不錯?!?/p>
以香港上水片區(qū)為例,記者查詢發(fā)現(xiàn),該片區(qū)目前二手住宅的平均呎價在11000港元左右。記者在當(dāng)?shù)夭稍L時,多位當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介經(jīng)理表示,盡管上水、粉嶺片區(qū)屬于香港的北部,但同時也位于規(guī)劃中的北部都會區(qū),所以也有不少內(nèi)地買家前來咨詢。自“撤辣”以來,上水、粉嶺片區(qū)就有近四五十套的二手房成交數(shù)量。更有房產(chǎn)中介經(jīng)理表示,“撤辣”后市場成交明顯活躍起來,最高峰的時候更相當(dāng)于“四天做一個月的生意”。
中原地產(chǎn)上水龍豐分行副區(qū)域營業(yè)經(jīng)理賴作智表示,香港樓市“撤辣”之后,成交量比“撤辣”前的同時間段至少翻倍,其中大部分購房者都是內(nèi)地買家?!按蟛糠值膬?nèi)地買家或是在香港居住,或是在香港有家庭。趁這次‘撤辣’后,交易稅率從之前的三十個點左右降到現(xiàn)在只要幾個點,客戶會覺得省了不少錢,所以會加快做決定的速度?!?/p>
深港買家“雙向奔赴”
不過,記者在香港上水、深水埗等地采訪時發(fā)現(xiàn),多位房產(chǎn)中介經(jīng)理以及香港當(dāng)?shù)厥忻穹从?,香港二手房房價距離前幾年的高點普遍下跌10%到20%左右,但目前二手房業(yè)主的提價情況也并不明顯。此外,絕大多數(shù)開發(fā)商并沒有因“撤辣”調(diào)高新房價格。
位于九龍城的碧桂園瓏碧在全面“撤辣”后,就迎來了大批的內(nèi)地買家。據(jù)瓏碧提供的數(shù)據(jù),這一項目自2022年開售以來,約有30%的買家是新來港人士,而在全面“撤辣”后,這一比例增至七成。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,項目定價一直合理,近期加推單位的總價在484.2萬港元至555.6萬港元,符合市民的購買能力,未來的定價還會參考市場情況,以達(dá)到正常去化的目標(biāo)。
香港中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,3月以來全港一手新房已成交超過2000套,預(yù)計3月成交4000套至5000套,有望創(chuàng)下1998年11月以來的新高。其中,內(nèi)地買家對在港置業(yè)的查詢量已增加40至50倍,當(dāng)中不乏通過“優(yōu)才計劃”等渠道而來的群體。
香港開發(fā)商這些天也沒閑著,除了在香港本地加大宣傳促銷力度,他們已經(jīng)著手向內(nèi)地買家推介樓盤,多個針對內(nèi)地買家的路演活動已經(jīng)同步啟動。近日,中原地產(chǎn)聯(lián)合長江實業(yè)旗下的一個新房項目啟動路演,意在吸引內(nèi)地買家。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,會針對內(nèi)地客戶提供一系列專人服務(wù),例如法律咨詢、銀行貸款等。
無獨有偶,記者在深圳羅湖口岸看到,有佛山的一個新樓盤設(shè)立展點,提供高鐵免費接送看房服務(wù),且香港客戶還有購房費用額外減免的優(yōu)惠。展點的宣傳物料顯示,“高鐵最快45分鐘到香港西九龍,落樓就系地鐵站(下樓就是地鐵站)”。
中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰對記者表示,從效果來看,香港樓市“撤辣”后市場成交明顯改善,內(nèi)地買家到香港置業(yè)熱情增加。短期可能會虹吸部分深圳、廣州等大灣區(qū)城市購買力,但規(guī)模不會太大。如果香港樓市能夠因此火爆起來,反過來可能會帶動大灣區(qū)樓市企穩(wěn)回升。
赴港買房仍需理性
在香港九龍?zhí)?,一位熟悉香港市場的?nèi)地中介經(jīng)理表示,“從目前情況來看,大部分內(nèi)地買家會考慮800萬港元以內(nèi)的房源,這部分需求是半自住半投資,有點擔(dān)心這一波客源消化完之后,整個市場的成交可能又會降溫。此外,香港樓市雖然處在低位,但算上持有成本,一些內(nèi)地買家還是有所擔(dān)憂。”
此外,有香港當(dāng)?shù)氐男路夸N售經(jīng)理表示,對于內(nèi)地買家來說,在相關(guān)條件符合的情況下銀行可以提供貸款,一般貸款成數(shù)在七成左右,但目前大額用匯買房仍受監(jiān)管限制,對于首付等房款,買家只能自己“想辦法找渠道”。記者進(jìn)一步采訪發(fā)現(xiàn),銷售經(jīng)理所謂的“渠道”實際都是資金“暗道”,通過“螞蟻搬家”、地下錢莊等方式違規(guī)將資金轉(zhuǎn)出至香港。其中,最為常見的是通過“螞蟻搬家”,通過多人和分筆將資金從內(nèi)地賬戶轉(zhuǎn)入香港賬戶。不過,這些資金借“暗道”轉(zhuǎn)出存在重重風(fēng)險。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示,對于內(nèi)地買家,首先要考慮清楚是自住還是投資。如果是投資行為,建議買家要考慮所購買的物業(yè)的成本與自身未來的收入之間到底能不能達(dá)到平衡?!拔覀兞私獾剑芏嘞愀圩≌飿I(yè)的租金回報率還是不錯的,普遍租金回報率達(dá)到2%至3%之間,高的話可能達(dá)到4%。但值得注意的是,在香港出租房屋會產(chǎn)生一些稅費,比如我們聽得比較多的‘差餉’,它是按照香港特區(qū)政府對房屋的年度租金估值,再乘以5%的費率計算出來的,業(yè)主每年都要繳納這筆‘差餉’費用。其次,在香港出租房子的物業(yè)管理費或物業(yè)維修費用,全部都是由業(yè)主方支付,這兩項加起來也是一筆不小的開支。再比如銀行貸款,香港的政策跟內(nèi)地的相關(guān)政策并不相同,買家要先做好資金的準(zhǔn)備。最好,還要注意港幣的匯率問題,匯率差也會影響物業(yè)最終的收益?!?/p>
在了解一番之后,李虹仍有些猶豫,“雖然少了一大筆稅,但在香港買房的長期持有成本并不低,后面還有各種費用,加上香港利率已經(jīng)比內(nèi)地高,所以去香港買房還是會謹(jǐn)慎考慮?!?/p>
(證券時報)
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