文 羊城晚報(bào)記者 陳玉霞

　　全網(wǎng)低價(jià)、買一送一、百億補(bǔ)貼……今年電商“雙十一”購物節(jié)已經(jīng)火熱開啟，在房地產(chǎn)市場同樣如此。目前，廣州眾多樓盤已紛紛推出多種形式的促銷優(yōu)惠，希望借著“雙十一”熱鬧的“買買買”氛圍再刺激成交。

　　實(shí)際上，今年下半年以來，廣州樓盤的促銷并未停止，特別是從9月開始，要說廣州樓市里“天天都是雙十一”也并不為過。雖然10月份的一手住宅成交環(huán)比增加逾四成，但不得不承認(rèn)的是，現(xiàn)階段廣州樓市供應(yīng)量充足，部分區(qū)域內(nèi)三足鼎立、四雄乃至多雄爭霸的局面已經(jīng)存在，與此同時(shí)，買家的信心仍處于緩慢修復(fù)過程中，一增一緩之間，花樣促銷更加有必要，對于買家來說，直接的樓價(jià)特惠將會(huì)更有吸引力。

　　從中心到外圍 眾多樓盤花樣促銷搶客

　　如果說兩三年前，外圍區(qū)域促銷的樓盤更多、力度更大，那么，隨著中心區(qū)域近年土地供應(yīng)和成交的增加，中心區(qū)域樓盤的促銷也多了起來，“金九銀十”檔期表現(xiàn)如此，現(xiàn)在的“雙十一”促銷也是如此。

　　從記者了解的情況看，全市十一區(qū)內(nèi)，除了從化區(qū)繼續(xù)保持低調(diào)外，其余十區(qū)的樓盤都在高調(diào)促銷。促銷的形式有很多種，有比較經(jīng)典的“贈(zèng)送款”，例如購房即贈(zèng)送一定年限的物業(yè)管理費(fèi)、車位使用權(quán)、全屋品牌家電等；有常見的“抽獎(jiǎng)款”，即購房者可以現(xiàn)場進(jìn)行砸金蛋或抽獎(jiǎng)，獎(jiǎng)品包括家私電器、物業(yè)管理費(fèi)等；更懂得買家支付痛點(diǎn)的樓盤，則推出了低首付、首付分期、“賣一買一”數(shù)個(gè)月超長分期等付款方式，以最大程度將此類買家留下。海珠區(qū)一位樓盤銷售人員告訴記者，按該樓盤政策，首付款可以在三個(gè)月內(nèi)支付完畢，但如果確實(shí)有難處，可以申請?jiān)傺娱L一至兩個(gè)月。

　　值得一提的是，此輪促銷已不僅是剛需項(xiàng)目的行動(dòng)，一些中心區(qū)內(nèi)的高端項(xiàng)目也加入促銷行列。例如天河區(qū)牛奶廠板塊和金融城板塊售價(jià)9萬-10萬元/平方米的項(xiàng)目，也推出限量一口價(jià)特惠單位，或推出購房抽獎(jiǎng)，其價(jià)值最高的獎(jiǎng)品為一輛價(jià)值三十萬元左右的旗艦版汽車。盡管對于能購買總價(jià)過千萬元的買家來說，他們對這種車的需求并不大，但“購房抽汽車”的確是能叫得比較響亮的、吸引眼球的促銷方式。

　　特價(jià)夠吸引 有樓盤推出“年內(nèi)最低價(jià)”

　　眾多消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)，今年的電商“雙十一”促銷，不玩套路直觸底價(jià)的促銷方式最為有效。在樓市領(lǐng)域，這種促銷法則同樣最得力。

　　以外圍區(qū)域?yàn)槔?，庫存去化周期已達(dá)25個(gè)月的南沙區(qū)(據(jù)廣州中原研究發(fā)展部今年10月數(shù)據(jù))，樓盤的“雙十一”促銷基本都打出“樓價(jià)直降”的賣點(diǎn)：十里方圓的特價(jià)單位從8層至31層都有，比在售原價(jià)低10萬-20萬元/套；海語天悅灣一盤，特價(jià)單位可選樓層也不少，比在售價(jià)格低16萬-31萬元/套；天悅海灣推出的特價(jià)單位單價(jià)在2.3萬-2.5萬元之間，每套單位總價(jià)比此前低20萬-31萬元……從記者了解的已推送促銷情況看，海語熙岸、桂語汀瀾、山海合悅、建發(fā)明珠灣璽、保利南沙天匯、時(shí)代天逸、中鐵閱江來及越秀地產(chǎn)旗下的多個(gè)項(xiàng)目，都在推介一口價(jià)特惠單位。在南沙，150多萬元已能購得央企出品的80多平方米一手小三房。

　　更具吸引力的還有中心區(qū)的特價(jià)表現(xiàn)，其中最為熱門的天河和海珠兩區(qū)，為消費(fèi)者提供的入市門檻讓人驚喜。

　　近兩年，海珠區(qū)因高端項(xiàng)目頻現(xiàn)且成交較好，讓消費(fèi)者對該區(qū)樓盤形成“高不可攀”的印象，但其實(shí)，該區(qū)仍有多個(gè)總價(jià)400多萬元能成交的樓盤。以中海江泰里為例，近日推出“雙十一撿漏節(jié)”促銷，更打出了“年內(nèi)最低價(jià)”口號(hào)。據(jù)了解，該盤特價(jià)單位最低售價(jià)為“5萬字頭”，如一套75平方米的單位總價(jià)為440多萬元，銷售人員表示確實(shí)有這個(gè)價(jià)位的單位，但只有一套。不過樓盤還推出了一些“撿漏單位”，價(jià)格為6.2萬-6.5萬元/平方米，如82平方米單位總價(jià)為520多萬元，而該盤此前均價(jià)已接近7萬元/平方米。中海江泰里附近的珠江海珠里，在售產(chǎn)品均價(jià)約5萬元/平方米，最小戶型面積為75平方米，總價(jià)也是400多萬元。

　　綜合素質(zhì)很強(qiáng)的天河區(qū)，也利用“雙十一”檔期進(jìn)行大促。若說海珠區(qū)一手住宅400多萬元的置業(yè)門檻已夠吸引，那么，不用400萬元就可以在天河購置一手房則算較大驚喜。近日，珠江花城“總價(jià)370萬元起買天河76平方米單位”的消息在朋友圈刷屏，因總價(jià)比較吸引眼球，故中介經(jīng)紀(jì)也在積極推介該項(xiàng)目。據(jù)了解，該盤370萬元的置業(yè)門檻和國慶期間最低450萬元的總價(jià)相比更低，主要是戶型面積更小所致。不過，隨著天河區(qū)剛需新品的陸續(xù)上市，該區(qū)70-90平方米面積段的產(chǎn)品將迎來更激烈的競爭局面，新品價(jià)格是否仍具吸引力，值得持續(xù)關(guān)注。

　　記者觀察

　　抓住時(shí)機(jī)盡早出貨實(shí)為上策

　　從“雙十一”至春節(jié)前這段時(shí)間，社會(huì)消費(fèi)氛圍將逐步增濃，在春節(jié)前購置一套住宅，也是很多買家的選擇。趁著這一段相對有利的消費(fèi)時(shí)機(jī)，房企采用多種手法積極出貨，是為上策。理由有三：

　　一是政策環(huán)境向好。國家商務(wù)部將今年定為“消費(fèi)提振年”，而住房消費(fèi)屬于需要提振的大宗消費(fèi)，因此各地頻頻出臺(tái)了促進(jìn)樓市消費(fèi)的政策。廣州同樣如此，今年以來，特別是8月底開始，通過出臺(tái)金融(首付、利率等)、稅收以及調(diào)整限購范圍等措施，持續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場消費(fèi)。10月份廣州一二手住宅成交環(huán)比、同比均實(shí)現(xiàn)不同程度的漲幅，可見政策對市場的帶動(dòng)作用。

　　二是供應(yīng)充足競爭激烈。四季度，廣州樓市里充足的供應(yīng)量，令樓盤之間的競爭激烈程度有增無減，這一點(diǎn)上，每個(gè)樓盤的營銷負(fù)責(zé)人感受非常深刻。黃埔區(qū)某國企樓盤的相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，該盤所在片區(qū)的“內(nèi)卷”程度前所未見，不僅在開盤、推新的性價(jià)比方面要競爭，就連收樓環(huán)節(jié)也要比拼，因?yàn)檫@關(guān)系到未來樓盤的銷售和市場口碑程度。供應(yīng)充足導(dǎo)致的競爭，令以往“皇帝女不憂嫁”的中心區(qū)樓盤也倍感壓力，這在天河、海珠、荔灣等區(qū)表現(xiàn)尤為明顯。同樣一個(gè)板塊里，一兩年前一盤獨(dú)大，賣什么產(chǎn)品定什么價(jià)格，樓盤都有較大自由度，但而今，三個(gè)或更多樓盤加入這個(gè)戰(zhàn)團(tuán)，直接帶來整個(gè)板塊供應(yīng)和價(jià)格體系的重構(gòu)。更甚者，中心區(qū)部分板塊樓價(jià)的調(diào)整，也將給鄰近區(qū)域某些板塊帶來連鎖價(jià)格壓力，直白地說就是中心區(qū)樓盤都促銷了，同樣產(chǎn)品線的非中心區(qū)樓盤也得跟著促銷。

　　三是需求依舊存在。房企在年底這個(gè)階段還需要積極沖刺的支撐點(diǎn)在于，廣州樓市的需求依舊存在。從克而瑞廣佛區(qū)域統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)看，最近四周，廣州一手住宅每周的網(wǎng)簽面積都高于當(dāng)周的新增供應(yīng)面積。市場的購買力仍在，只不過買家對新房的可選范圍更廣、可選產(chǎn)品更多，這會(huì)促使綜合品質(zhì)較高的產(chǎn)品成為他們的首選目標(biāo)。

　　天時(shí)地利人和之下，給予買家更多讓利實(shí)惠的同時(shí)，也能令房企獲得更快的資金回籠速度。(陳玉霞)