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頻換物業(yè),不如共建好服務(wù)

發(fā)布時(shí)間:2023-10-16 15:03:00來(lái)源: 人民日?qǐng)?bào)

  頻換物業(yè), 不如共建好服務(wù)(金臺(tái)視線·關(guān)注小區(qū)物業(yè)服務(wù)②)

  “小區(qū)環(huán)境差,說(shuō)了沒人理;遇事找客服,啥都解決不了”……一些業(yè)主覺得自家小區(qū)物業(yè)服務(wù)不好,想要更換物業(yè)公司,卻發(fā)現(xiàn)并不容易。還有的小區(qū)業(yè)主們費(fèi)盡辛苦,終于解約老物業(yè)、引入新物業(yè),可一段時(shí)間后,卻發(fā)現(xiàn)“換湯不換藥”,新物業(yè)公司也沒好到哪里去。

  更換物業(yè)公司到底難在哪?如何破除業(yè)主與物業(yè)公司“不滿意解聘、重聘又不滿”的怪圈?

  物業(yè)公司退出機(jī)制不健全,導(dǎo)致物業(yè)公司更換難

  “小區(qū)電梯很久都沒做維護(hù)檢查,樓道垃圾沒人打掃,地庫(kù)漏水沒人修理,小區(qū)大門敞開,沒人值守?!比涨埃幻嗣窬W(wǎng)網(wǎng)友在“領(lǐng)導(dǎo)留言板”留言,投訴小區(qū)物業(yè)公司不作為,請(qǐng)求更換物業(yè)公司。

  因?yàn)閷?duì)物業(yè)服務(wù)不滿,一些業(yè)主希望更換物業(yè)公司,但更換物業(yè)公司并不容易。依據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定,選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定。業(yè)主共同決定事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決,應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。據(jù)此,更換物業(yè)公司需要召開業(yè)主大會(huì),成立業(yè)主委員會(huì)。

  一名住建部門工作人員告訴記者,職能部門鼓勵(lì)居民自發(fā)成立業(yè)主委員會(huì),但要具體落地,障礙還有不少。據(jù)他介紹,成立業(yè)委會(huì)一般應(yīng)由業(yè)主提出意向,在街道辦事處的具體指導(dǎo)下,社區(qū)首先要成立由業(yè)主代表、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)等共同組成的籌備組,收集小區(qū)居民意見,組織業(yè)主簽字,這一過(guò)程工作量就不小。

  河北石家莊市賈女士2017年搬入小區(qū),發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)公司服務(wù)水平不行?!靶l(wèi)生打掃不及時(shí),綠化也跟不上?!辟Z女士說(shuō),小區(qū)不少業(yè)主都不認(rèn)可現(xiàn)在這家物業(yè)公司,但由于一直沒有成立業(yè)委會(huì),始終無(wú)法更換物業(yè)公司。

  山東淄博市委黨校副教授胡金強(qiáng)認(rèn)為,目前物業(yè)公司退出機(jī)制并不健全,由于業(yè)委會(huì)成立程序比較復(fù)雜,眾多業(yè)主需要統(tǒng)一意見、凝聚共識(shí),并提供一定啟動(dòng)資金,還需要街道和社區(qū)的大力支持,種種原因使業(yè)委會(huì)成立難、行使監(jiān)督難。而各主管和職能部門又不具備法律賦予的直接更換物業(yè)公司的權(quán)利,導(dǎo)致物業(yè)公司退出機(jī)制啟動(dòng)難。

  有的小區(qū)費(fèi)盡辛苦成立了業(yè)委會(huì),卻出現(xiàn)各種問題?!拔乙婚_始是支持成立業(yè)委會(huì)的,但成立后卻特別失望?!焙D习咨忱枳遄灾慰h王女士表示,在業(yè)主群里,業(yè)委會(huì)委員不允許有任何不同意見,只要意見不同,就會(huì)被攻擊謾罵。部分業(yè)主因反對(duì)業(yè)委會(huì)利用微信小程序作為社區(qū)票決平臺(tái)還起訴到法院,雙方矛盾趨于白熱化。

  還有的業(yè)委會(huì)委員或出于私心或能力不足,做出損害業(yè)主利益的決策。遼寧沈陽(yáng)一名業(yè)主表示:“小區(qū)物業(yè)經(jīng)營(yíng)十幾年,垃圾遍地,小區(qū)居民要換物業(yè)公司,業(yè)委會(huì)主任卻公開說(shuō)要換物業(yè)先換她。”

  某地一個(gè)小區(qū)的業(yè)委會(huì)按照程序解聘了舊物業(yè)公司,引入一家新物業(yè)公司,卻不料,新公司的服務(wù)更差。在業(yè)主們一片批評(píng)聲浪中,有的業(yè)委會(huì)委員直接辭任,有的甚至賣房搬走了。“但業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的協(xié)議仍然有效,又需要經(jīng)歷新一輪業(yè)主大會(huì)、成立新的業(yè)委會(huì),才能再次更換物業(yè)公司。這屆業(yè)委會(huì)真是太不負(fù)責(zé)任了?!毙^(qū)居民說(shuō)。

  新舊物業(yè)公司交接面臨阻力,過(guò)渡期間物業(yè)服務(wù)沒保障

  有的小區(qū)成立了業(yè)委會(huì),也重新選聘了新物業(yè)公司,但新舊交接面臨不小阻力,交接過(guò)程很不順暢。湖北武漢市林先生所在的小區(qū),業(yè)主們因不滿物業(yè)服務(wù),花了差不多兩年時(shí)間,從召開業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)委會(huì)委員,到解約舊物業(yè)、重聘新物業(yè),“整個(gè)過(guò)程非常艱難”。然而,老物業(yè)公司始終不肯退場(chǎng),業(yè)主們只好求助于相關(guān)部門。

  “去年6月,業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)不再續(xù)聘老物業(yè)公司。10月,有關(guān)部門向老物業(yè)下達(dá)退場(chǎng)告知函。11月,完成新物業(yè)公司備案后,老物業(yè)拒不配合退場(chǎng)。后來(lái),有關(guān)部門與街道辦事處、業(yè)委會(huì)、新物業(yè)公司多次協(xié)調(diào),直到12月才完成交接。但老物業(yè)公司仍霸著辦公室不走,資料也不移交給新物業(yè)?!绷窒壬f(shuō)。

  小區(qū)更換物業(yè)公司,往往是因?yàn)闃I(yè)主與物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾,老物業(yè)公司不甘被解聘,就會(huì)制造種種障礙、遲遲不肯退場(chǎng)。河北唐山市一名市民表示,小區(qū)業(yè)主好不容易解聘了老物業(yè)、選聘了新物業(yè),但在辦理交接時(shí),老物業(yè)公司拒不離場(chǎng),當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門接到居民投訴后,對(duì)老物業(yè)公司進(jìn)行了勸退,同時(shí)表示如果老物業(yè)公司未按時(shí)退出,業(yè)委會(huì)可依法起訴。

  小區(qū)新舊物業(yè)公司交接涉及的內(nèi)容繁多,老物業(yè)公司即使形式上離開了,也可能留下隱患和麻煩。據(jù)一名業(yè)內(nèi)人士介紹,新舊物業(yè)公司交接包括工程交接、財(cái)務(wù)交接、重要文檔交接、崗位交接、人事交接等諸多事項(xiàng),涉及小區(qū)內(nèi)電氣、暖通、土建等工程,固定資產(chǎn)、管理費(fèi)余額、管理基金等,以及各種法律文本和承諾性文書等。一旦老物業(yè)公司故意隱瞞不移交一些項(xiàng)目,新物業(yè)公司在服務(wù)中就會(huì)遇到問題。

  此外,在新老物業(yè)公司交接過(guò)渡期間,小區(qū)物業(yè)服務(wù)往往很難有保障,新老物業(yè)交接過(guò)渡期越長(zhǎng),業(yè)主生活受到影響越大。陜西西安市一名市民表示,前不久,自己所在小區(qū)更換了物業(yè),“現(xiàn)在老物業(yè)公司既不上班、也不撤離,小區(qū)停水停電,住戶已經(jīng)無(wú)法正常生活。”這些更換物業(yè)公司的隱性成本,往往只能由小區(qū)業(yè)主默默承受。

  更換物業(yè)公司只是手段,提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平才是目的

  北京市物權(quán)法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)畢文強(qiáng)律師接觸過(guò)不少物業(yè)糾紛案例。他說(shuō),更換物業(yè)公司是業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)系惡化后的一個(gè)結(jié)果,業(yè)委會(huì)成立難,更換物業(yè)公司難,但真正難的是共同的認(rèn)知?!拔覀円恢碧嵝褬I(yè)主們,更換物業(yè)公司只是手段,或者說(shuō)是一個(gè)開始,而不是目的,更不是結(jié)果。真正的目的應(yīng)該是讓小區(qū)的物業(yè)服務(wù)得到改善?!碑呂膹?qiáng)說(shuō)。

  畢文強(qiáng)認(rèn)為,業(yè)主應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到更換物業(yè)公司真正的目的是什么,考慮清楚更換后怎么辦、如何招聘新的物業(yè)公司,以及如何與新物業(yè)公司相處。這些問題解決不了,矛盾就無(wú)法真正解決?!靶^(qū)物業(yè)管理良好與否,并不僅僅是通過(guò)更換物業(yè)公司就能夠解決的。而是需要建立一種質(zhì)價(jià)相符、責(zé)權(quán)一致的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。”他認(rèn)為,目前的法律法規(guī)已經(jīng)指明了方向,需要進(jìn)一步加強(qiáng)的是如何建立健全科學(xué)的物業(yè)管理體系。

  有讀者表示,應(yīng)加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)的日常監(jiān)管,及時(shí)解決問題,而不要讓矛盾累積激化到必須解約的程度?!霸斐删用衽c物業(yè)之間矛盾突出的根本原因,源于對(duì)物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量和水平的監(jiān)管缺位?!标兾魑靼彩幸幻鐓^(qū)工作人員表示,物業(yè)公司屬于企業(yè),社區(qū)居民委員會(huì)是城市居民自治組織,兩者之間沒有隸屬關(guān)系,社區(qū)也沒有法律依據(jù)對(duì)物業(yè)進(jìn)行監(jiān)管?!鞍凑障嚓P(guān)法律法規(guī),物業(yè)公司歸房管局物業(yè)管理科監(jiān)管。但面對(duì)成百上千家的物業(yè)公司,房管局作為監(jiān)管部門人手有限,也缺乏行之有效的監(jiān)管手段。”這名工作人員說(shuō)。

  西部某市住建局物業(yè)處一名負(fù)責(zé)人表示,目前物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等費(fèi)用問題由市場(chǎng)監(jiān)督管理局管理,依據(jù)價(jià)格收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)亂收費(fèi)有相應(yīng)的處罰機(jī)制,但對(duì)于物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)管,沒有強(qiáng)制性的監(jiān)督管理機(jī)制。有的地方采取“信用扣分”機(jī)制,對(duì)問題多、服務(wù)差的物業(yè)公司,通過(guò)“扣分”并公示進(jìn)行整改。但也有居民反映,一些低質(zhì)的物業(yè)公司鉆制度漏洞,一旦分?jǐn)?shù)被扣得差不多了,就將公司注銷后再重新成立一家新公司,換張“皮”再運(yùn)營(yíng)?!敖ㄗh職能部門完善制度,加大監(jiān)管力度,對(duì)這些‘變臉經(jīng)營(yíng)’的物業(yè)公司采取更為切實(shí)管用的措施?!弊x者建議。

  業(yè)委會(huì)有物業(yè)公司選聘權(quán),也有物業(yè)服務(wù)監(jiān)督權(quán)。畢文強(qiáng)表示,業(yè)主們要改變“一換了之”的想法,業(yè)主組織要與物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng);同時(shí)也要履行好自己的義務(wù),對(duì)物業(yè)服務(wù)要有付費(fèi)意識(shí),自覺支付相應(yīng)費(fèi)用;全社會(huì)也要為構(gòu)建這種良好合作的關(guān)系提供有力支持;物業(yè)管理需要凝聚共識(shí),充分尊重各方訴求,如此才能形成持久的良好物業(yè)關(guān)系。

  (人民日?qǐng)?bào))

(責(zé)編:陳濛濛)

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