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多地監(jiān)管部門提示:經(jīng)營(yíng)貸置換房貸存風(fēng)險(xiǎn)

發(fā)布時(shí)間:2023-02-23 16:05:00來(lái)源: 北京日?qǐng)?bào)

  本報(bào)記者 潘福達(dá)

  “個(gè)人房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸,利率低、期限長(zhǎng)、放款快”“疫情后‘轉(zhuǎn)貸潮’來(lái)了,我可以幫您省很多錢”“降低購(gòu)房成本和還款壓力”……近期,一些所謂的“貸款中介”宣稱可以幫助購(gòu)房者將房貸轉(zhuǎn)為利率更低的經(jīng)營(yíng)貸,從而減少利息支出。雖然看上去頗有誘惑力,但其中暗藏風(fēng)險(xiǎn)。近期,銀保監(jiān)會(huì)和多地銀保監(jiān)局緊急提示轉(zhuǎn)貸風(fēng)險(xiǎn),對(duì)于消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng),銀保監(jiān)部門重拳出擊,處罰違規(guī)銀行。

  中介扎堆推銷轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)

  “現(xiàn)在貸款中介的營(yíng)銷這么露骨了嗎?就差把‘經(jīng)營(yíng)貸置換房貸’的廣告貼腦門上了。”幾天前,市民張女士接到了自稱某行信貸員的來(lái)電,上來(lái)就勸她轉(zhuǎn)貸,利率能做到3.35%。

  在好奇心的驅(qū)使下,張女士添加了這名信貸員的微信,對(duì)方發(fā)來(lái)了一個(gè)算賬的表格。表格上顯示,如果進(jìn)行“轉(zhuǎn)貸”,貸款300萬(wàn)元的情況下,和買房按揭貸款30年相比,經(jīng)營(yíng)貸款30年可以省169萬(wàn)元?!斑@是指超過(guò)4.5%以上的按揭利率可以轉(zhuǎn)化為3.35%左右?!睂?duì)方的朋友圈里布滿了“房貸低息置換”的信息。

  沒(méi)過(guò)兩天,她所在的一個(gè)微信群里彈出了一篇貸款攻略文章,介紹了房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)貸的各種操作細(xì)節(jié)?!盀榱藫Q房,未來(lái)越來(lái)越多改善需求客戶會(huì)加入經(jīng)營(yíng)貸置換高息房貸潮?!蔽恼陆o出如此預(yù)判,還附上了咨詢師的聯(lián)系方式。

  經(jīng)營(yíng)貸置換房貸是如何操作的呢?多名貸款中介的介紹大同小異。具體來(lái)說(shuō),購(gòu)房者結(jié)清房貸后,將房屋以個(gè)體工商戶或企業(yè)法人、實(shí)控人、大股東的名義,抵押給銀行。普通人在不是個(gè)體工商戶或名下沒(méi)有公司的情況下,就需要借助一些貸款中介提供的殼公司,入股成了借助殼公司最為常見(jiàn)的方式。而借來(lái)結(jié)清房貸的資金,通常被稱為“過(guò)橋資金”。

  利差存在套利空間

  這幾年,隨著國(guó)家對(duì)中小微企業(yè)支持力度的加大和貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)逐步走低,很多銀行的經(jīng)營(yíng)貸利率已下調(diào)至不到4%的水平。與之相比,北京地區(qū)二套房貸利率為5.35%,當(dāng)前經(jīng)營(yíng)貸利率低于存量房貸利率,這筆資金就存在流入樓市的套利空間,部分購(gòu)房者“鋌而走險(xiǎn)”之后,中介就會(huì)從中獲得一筆不菲的利潤(rùn)。

  記者近日以購(gòu)房人身份咨詢了一家貸款中介業(yè)務(wù)員,詳細(xì)了解轉(zhuǎn)貸的操作流程?!笆紫刃枰J款人經(jīng)營(yíng)一家公司,要么您朋友有公司能給您加上股東,要么我們幫著收購(gòu)企業(yè)。”這名業(yè)務(wù)員介紹,在這種情況下,用戶需要選擇全款買房,自有資金不夠可使用公司提供的過(guò)橋墊資。

  面對(duì)記者提出轉(zhuǎn)貸存在風(fēng)險(xiǎn)的疑慮,對(duì)方表示:“我們合作的都是大銀行,您只需要做到公司的確存在、按時(shí)還款就沒(méi)問(wèn)題?!边@位工作人員打包票說(shuō),沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)銀行抽貸情況,“轉(zhuǎn)貸沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)”。

  中介也能從轉(zhuǎn)貸流程中獲利。據(jù)其介紹,提供的過(guò)橋資金需要收取利息,購(gòu)房者要交1萬(wàn)元辦理收購(gòu)殼公司的手續(xù)費(fèi),后期維護(hù)公司“運(yùn)營(yíng)”同樣需要費(fèi)用。

  轉(zhuǎn)貸風(fēng)險(xiǎn)不容忽視

  轉(zhuǎn)貸是否真正和中介口中宣傳的一樣沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)?去年末,銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于警惕不法貸款中介誘導(dǎo)消費(fèi)者違規(guī)轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)提示,提示消費(fèi)者將房貸置換為經(jīng)營(yíng)貸的操作,隱藏著違約違法隱患、高額收費(fèi)陷阱、影響個(gè)人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等風(fēng)險(xiǎn)。

  銀保監(jiān)會(huì)表示,根據(jù)相關(guān)監(jiān)管規(guī)定,經(jīng)營(yíng)貸須用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)。銀行與消費(fèi)者貸款合同會(huì)明確約定貸款用途,但在“轉(zhuǎn)貸”操作下,銀行若發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)貸款資金未按照合同約定使用,最終將由消費(fèi)者承擔(dān)違約責(zé)任,不但可能被銀行要求提前還貸,個(gè)人征信也會(huì)受到影響。

  遼寧銀保監(jiān)局近日發(fā)布的風(fēng)險(xiǎn)提示稱,違規(guī)轉(zhuǎn)貸的做法存在四重風(fēng)險(xiǎn),包括經(jīng)營(yíng)貸風(fēng)險(xiǎn)、信用貸風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)人信息泄露風(fēng)險(xiǎn),提醒消費(fèi)者增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),依法合規(guī)辦理貸款、還貸業(yè)務(wù);浙江銀保監(jiān)局也發(fā)布了提示,明確表示經(jīng)營(yíng)貸換房貸不是“餡餅”是陷阱。

  2021年全國(guó)多地銀保監(jiān)局都針對(duì)經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市開(kāi)展專項(xiàng)行動(dòng),不少購(gòu)房者收到過(guò)銀行抽貸的通知。2021年初,北京、上海、廣東以及深圳等多地銀保監(jiān)局先后發(fā)文,要求嚴(yán)肅查處經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域行為。

  各地銀保監(jiān)局近期也已出手整治。銀保監(jiān)會(huì)近日通報(bào)嚴(yán)肅查處一批違法違規(guī)案件,“小微企業(yè)貸款資金被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域”便是違法違規(guī)行為之一。江西銀保監(jiān)局、海南銀保監(jiān)局、遼寧銀保監(jiān)局近期披露的罰單中,都涉及消費(fèi)貸或經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為。

  《北京日?qǐng)?bào)》2023年2月23日第7版

(責(zé)編:陳濛濛)

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