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“第三支箭”落地月余涉房并購大單持續(xù)涌現(xiàn) 2023年將成房地產(chǎn)行業(yè)并購重組大年?

發(fā)布時間:2023-01-10 15:16:00來源: 證券日報

  記者 王麗新

  見習(xí)記者 陳 瀟

  自2022年11月28日“第三支箭”落地以來,出險房企積極利用定增紅利籌資自救,穩(wěn)健型房企著力并購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),重拾此前擱置的重組計劃。

  據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計,去年11月28日以來,多家上市房企陸續(xù)拋出并購計劃,總金額超過576億元。以有可比數(shù)據(jù)的2022年12月份為例,據(jù)克而瑞監(jiān)測,重點房企共涉及48筆并購交易,披露交易金額的有32筆,總交易對價約528億元,環(huán)比大幅增長72.4%。

  業(yè)內(nèi)預(yù)計,2023年房地產(chǎn)行業(yè)并購重組將進(jìn)一步加速。多位接受《證券日報》記者采訪的專家表示,此前受制于資金、負(fù)債率等條件限制,行業(yè)收并購進(jìn)程緩慢。自2022年11月份以來,支持房企融資的政策頻繁出臺且快速落地,部分穩(wěn)健型房企不再持觀望態(tài)度,加快啟動并購重組方案。同時,部分出險房企抓住機(jī)會加快資產(chǎn)處置、提升資金回籠速度。預(yù)計2023年行業(yè)有望迎來并購重組大年。

  行業(yè)融資環(huán)境得到改善

  歲末年初,部分陷入困境的房企正積極出售旗下資產(chǎn),力爭改善流動性。與此同時,穩(wěn)健型房企及部分外資企業(yè)正擇機(jī)加碼投資,行業(yè)內(nèi)并購大單持續(xù)涌現(xiàn)。

  例如,1月6日,據(jù)全國產(chǎn)權(quán)行業(yè)信息化綜合服務(wù)平臺披露,上海長鸝企業(yè)發(fā)展掛牌長際地產(chǎn)7.5%股權(quán)及相應(yīng)債權(quán),底價4.17億元;1月5日,鐵獅門宣布向凱德投資的人民幣基金出售位于上海的尚浦中心項目,交易估值為76億元;1月3日晚間,華發(fā)股份發(fā)布公告,公司全資子公司珠海華發(fā)擬收購深圳融創(chuàng)文旅持有的融華置地51%股權(quán)以及深圳融創(chuàng)文旅對融華置地的債權(quán)及利息,總金額約為35.8億元。

  除了陷入流動性困難的融創(chuàng)中國出售資產(chǎn)打開局面外,出險房企華夏幸福也有動作。2022年12月28日晚間,華夏幸福公告稱,旗下全資子公司向華潤置地出售4家公司全部或部分股權(quán)以及債權(quán),對應(yīng)價格為124億元。

  克而瑞方面分析稱,從交易標(biāo)的物業(yè)類型來看,2022年12月份住宅收并購提升明顯,19筆涉及開發(fā)項目股權(quán),披露轉(zhuǎn)讓的住宅項目的并購規(guī)模約275億元,主要受華夏幸福124億元處置南方總部資產(chǎn)、某房企59億元剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)等重大交易影響。

  “在此次并購潮中,對出險房企而言,收并購案大部分不是在母公司層面展開,而是在項目層面,資金狀況良好的央企國企所收購的資產(chǎn),大多涉及出險房企旗下有套現(xiàn)能力的資產(chǎn),這是行業(yè)整合主流模式的一種?!眳R生國際投資總裁黃立沖對《證券日報》記者表示,此外,在銀行以及資本市場的支持下,地方國有企業(yè)在盤活資產(chǎn)方面發(fā)力,推動項目順利開發(fā)。

  “目前收并購資產(chǎn)類型主要包括開發(fā)項目、物管企業(yè)股權(quán)、商業(yè)地產(chǎn)等。投資方根據(jù)自身發(fā)展方向、資產(chǎn)價格、債權(quán)清晰程度等因素綜合考慮相關(guān)資產(chǎn),不同企業(yè)偏好不同。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對《證券日報》記者表示,總的來看,具有區(qū)位優(yōu)勢、債務(wù)結(jié)構(gòu)清晰的資產(chǎn)更有利于交割。

  “目前主要有兩類資產(chǎn)比較受歡迎,一類是優(yōu)質(zhì)的開發(fā)項目資產(chǎn),另一類是運營類資產(chǎn)?!蓖哐芯吭嘿Y深分析師肖云祥對《證券日報》記者表示,從過去一年的整體表現(xiàn)來看,運營類資產(chǎn)收并購案例更多一些,其多屬于輕資產(chǎn),并且能持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流收入,在現(xiàn)金為王的行業(yè)背景下頗受青睞。

  在肖云祥看來,房企間收并購預(yù)案頻出,甚至A股部分上市房企重啟重組方案的背后,是房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境得到改善,增強(qiáng)了市場主體信心和動力。

  行業(yè)集中度或進(jìn)一步提升

  自2022年11月份“金融十六條”推出后,相關(guān)部門多次提及滿足房企合理融資需求,有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險。

  “當(dāng)前的政策及市場環(huán)境對涉房企業(yè)開展收并購而言,是不錯的時機(jī)。”肖云祥表示,上市房企股權(quán)融資開閘后,穩(wěn)健型房企通過并購重組可獲得優(yōu)質(zhì)、低成本的資產(chǎn);對被收購方而言,也是重新盤活項目的機(jī)會。

  “隨著并購重組的推進(jìn),行業(yè)集中度會進(jìn)一步提升。優(yōu)質(zhì)企業(yè)可借機(jī)補(bǔ)充符合自己戰(zhàn)略規(guī)劃的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),加強(qiáng)深耕力度;出險企業(yè)可通過并購重組獲得新發(fā)展機(jī)會,或者考慮輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。”劉水表示。

  那么,2023年會成為房地產(chǎn)行業(yè)并購重組大年嗎?

  肖云祥對記者表示,預(yù)計2023年后期市場競爭或逐漸加劇,特別是一些實力雄厚的房企,在融資方面將體現(xiàn)出更大的優(yōu)勢,行業(yè)洗牌的幾率將大大增加,這有助于加快行業(yè)風(fēng)險出清的速度。

  “在2022年末政策和資金加持下,2023年收并購必然會加速,通過收并購?fù)瓿娠L(fēng)險處置勢在必行。”劉水表示,當(dāng)前行業(yè)面臨的風(fēng)險資產(chǎn)類型多樣,收并購只能從資產(chǎn)處置端進(jìn)行化解,且需要收購方、出讓方共同發(fā)力,但對于全行業(yè)來說,仍需從穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)信心做起,在市場平穩(wěn)的基礎(chǔ)上逐步化解行業(yè)風(fēng)險。

(責(zé)編:陳濛濛)

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