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2022年實力交付1281萬方 解碼金科背后的硬核交付體系

發(fā)布時間:2023-01-05 16:38:00來源: 中國新聞網

  走過2022,進入2023。紓困一年,“三支箭”密集落地后,地產迎來關鍵性轉折點,疊加疫情全面放開后經濟恢復的大背景,市場對于2023年房地產走向預期普遍向好。

  辭舊迎新之際,房地產“保交付”大年也迎來年終檢驗。往年業(yè)內諸多年終榜單多集中于銷售規(guī)模,今年卻更改為交付成果,背后寓意不言而喻。

  房企實力的比拼成為了交付比拼,交付的重要性被提到了前所未有的高度。

  比如,金科就將“保交樓”列為“頭號工程”,甚至以“保交樓”作為經營原則,通過差異化鋪排復工方案、建立復工復產監(jiān)控機制、實行??顚S玫却胧┣Х桨儆嫳=桓?。

  新年假期剛過,金科全年交付成果也隨之出爐:2022年1-12月全口徑共計交付項目149個、交付批次252個、交付體量1281萬平方米,僅住宅交付總套數82618戶。其中,提前交付項目51個。

  定調“保交樓后,金科曾迅速召開過一場專題會議,彼時金科創(chuàng)始人、總策劃師黃紅云,董事長周達、總裁楊程鈞全部出席,整場會議沒有多余議題,只圍繞“保交樓”展開,定調要克服一切困難,堅決打好“保交樓、穩(wěn)民生”攻堅戰(zhàn)。

  如今來看,這場攻堅戰(zhàn)成果顯著,甚至提前交付51個項目。更為重要的是,這些數據體現的不僅是量的交付,更是有品質的交付,是交付力、產品力和服務力的綜合成果,這與金科“既保交付、又保品質”的交付體系密不可分。

  2022年,金科、萬科、龍湖、綠城、遠洋和美的置業(yè)等房企,在內部搭建“交付體系”,從產品、工程和服務三個板塊構建全周期交付體系,總結歸納出一整套工程品質標準體系,成為“交付時代”的典型房企。

  但各家體系的環(huán)節(jié)各有偏重性,金科的特點是“保交付上能打硬仗,品質方面嚴謹到苛刻?!?/p>

  擰成了一股繩:組建攻堅作戰(zhàn)隊

  打硬仗主要體現在其強有力的作戰(zhàn)隊伍,以及縝密的作戰(zhàn)體系。

  據了解,金科成立了從上至下的“保交樓工作組”,總部層面以總裁為組長,聯席總裁、副總裁為執(zhí)行組長,運營、財務、風控、法務、成本、工程、客服等中心部門負責人為組員,全面統(tǒng)籌保交樓工作。

  各大區(qū)域公司也相繼成立屬地化“保交樓工作小組”,重點研究和解決符合本區(qū)域、本城市各項目的相關重點問題和關鍵路徑,對交付有風險的項目實行“一盤一策”;如今,這一機制已延伸至項目層面。

  “保交樓各級小組每周都要召開例會,梳理保交樓工作堵點,然后各區(qū)域公司上報需要緊急解決的事項,集團會采取‘綠燈’方式,隨時組織專題會予以解決?!币晃唤鹂聘吖芙榻B。

  “現在上下統(tǒng)一,已經擰成了一股繩?!痹撊耸勘硎?,管理層前所未有的重視,創(chuàng)始人黃紅云對內多次強調保交樓是企業(yè)生存根本,董事長周達更是將保交樓作為當前經營管理工作的首要任務,總裁楊程鈞層層壓實目標。

  為了力保前端生產,金科建立了一套從工程進度、資金監(jiān)管到施工質量保障的保交付機制,包括建立復工復產周報機制,強化交付風險預控,統(tǒng)一并綁定運營計劃、資金計劃,以及加強工地遠程視頻監(jiān)控系統(tǒng)運用等。

  這套機制落地到區(qū)域層面,更為厚實。如,金科豫魯區(qū)域不僅推出特色化工地開放日,從工法工序、交付標準、精細化工程及高品質施工等幾個層面透明化展示工程品質與進度;并且堅持高頻次工程直播,彌補因疫情影響工地開放日落地難的缺陷,年度直播近百場;大本營重慶區(qū)域也推出線上工程進度播報、線下多頻次工地開放日的組合拳全面展示施工進度;川云區(qū)域一年內開展“預鑒·新藍圖工地開放日”線上線下參觀活動高達30余場,讓業(yè)主真正“近距離”看到生產建造的每個過程。

  連續(xù)接“箭”:融資“活水”涌入

  面對保交樓的重任,金科還設置了激勵考核,鼓勵各區(qū)域公司積極尋求各方支持,將政府保交樓政策的支持、紓困資金的引入與區(qū)域公司下半年目標責任書、月度經營考核掛鉤,設置了300-500萬的專項激勵。

  據悉,金科華北區(qū)域已獲得政府紓困資金支持,為沈陽三個項目解決了資金困境,是沈陽首批獲得政府紓困資金的項目;兩廣區(qū)域也取得實質性進展,南寧軌道地產并購世茂金科·博翠江山二期,成為廣西首創(chuàng)國企入資助力民企保交付案例;川云區(qū)域“金科·集美公館”被納入首批德陽市政府“保交樓”項目,獲批近億元貸款。

  根據金科此前公布的三季報數據,截至2022年9月末,金科已累計獲批國家及地方政府專項借款資金額度約12億元,其中近6億元可用資金已撥付至項目公司,一定程度上緩解了項目層面的短期資金流動性壓力。

  更為關鍵的是,自地產穩(wěn)融資“三支箭”密集落地以來,融資“活水”不斷涌向金科。其不僅展開了“第三支箭”股權融資行動,還接連獲得多家銀行授信支持,與光大銀行重慶分行、建設銀行廣西壯族自治區(qū)分行、建設銀行山東省分行簽訂戰(zhàn)略合作協議。

  12月29日臨近新年,金科又與中原銀行簽訂戰(zhàn)略合作協議,獲得中原銀行50億元綜合融資服務。

  正是這樣一支攻堅隊伍,對內對自己層層加碼,對外積極尋求支持,使得金科在大考之年完成交付項目149個,提前交付項目51個,交付體量1281萬平方米。

  從圖紙開始:123道標準卡點

  不止于此,保交付呈現的僅是一個進度結果,對于房地產項目而言,關注的還有交付品質,兩者合二為一才是真正意義上的交付。

  從方寸圖紙到產品形成,每前進一步,不僅是施工進度的推進,更是品質的步步鎖定,不斷累積而成,金科149個項目高質量交付背后,是這一套體系不斷重復運轉的結果,這也是其交付體系被冠以“嚴謹到苛刻”的由來。

  金科品質交付的精細化過程管控,是前置到方案設計階段開始的,將交付周期拆解為交付前、交付中、交付后3個部分,整個流程被切分成123道工序,如同制造業(yè)的精細化生產流程一樣,每一道工序均制定有嚴苛的標準。

  為了保證設計圖紙真正落地,金科甚至專門成立了產品力提升小組,率先設立“產品體驗官”,定期現場巡查,定時交圈總結。

  尤其是交付前的“9361”四個交付管控節(jié)點,按照交付前9個月、6個月、3個月起,從建筑、地庫、項目周邊、景觀園林、大堂門廳、物業(yè)中心用房等維度多次勘驗,保證項目進展及品質;到交付前1個月,組織“業(yè)主開放日”活動,由專業(yè)工程師陪同預檢,整個流程共計76項標準化服務動作的行動體系。

  為了結合當前市場環(huán)境,金科將管控模式更新為以“集團專項檢查+區(qū)域月度檢查+項目周檢”的模式,構建了三級管控體系,嚴格控制項目建設各項標準。

  落地到各區(qū)域公司,拆分的更為細致,金科重慶區(qū)域制定出十大專業(yè)質量管控體系,上千個質量管控節(jié)點,欲“出于圖紙,而超越圖紙”;豫魯區(qū)域則是強化工程體系建設,建立了1個制度、16個辦法、8個標準、7個指引、7個配套文件。

  “各大區(qū)域已經進入內卷模式,不僅拼按期交付,更在拼按質交付。”上述高管透露道,總部對交付風險的預控卡的很嚴格,每季度會發(fā)布竣工交付風險項目紅黃燈預警,整個流程沒有漏洞可鉆。

  頭尾閉環(huán):鎖定交付品質

  金科的交付體系中,有兩個關鍵環(huán)節(jié):一個是實行“樣板帶路”制度,堅持樣板先行,在外立面、景觀、室內施工前,需要先保證樣板段施工質量滿足設計要求,方可大面積施工,相當于列車的“火車頭”,帶動的是整個交付工程品質。

  另一個是“交付點評”制度,項目交付前,先行組織各部門聯合巡檢,針對交付項目現場存在的問題提出整改、提升意見,待項目整改完成后,才能交付。

  “樣板帶路”是頭,“交付點評”是尾,一頭一尾形成閉環(huán),中間則是嚴苛的質量管控體系,鎖定整個交付前品質。

  進入交付過程則與對內的嚴苛風格截然相反,金科交付現場呈現出兩種風格:一種是高效解決問題,另一種是溫情收房體驗。

  進入到交付環(huán)節(jié),最受業(yè)主稱道之處,就是從發(fā)現問題到解決的高效。金科“柳州攬山庭”項目交付期間,甚至做到了5分鐘內上門、15分鐘內處理解決、3天內整改回訪的極速處理,有業(yè)主驚嘆“有種風馳電掣的感覺”。

  每一戶業(yè)主都有專屬陪驗小組全程驗房,是金科交付的標配。驗房工程師一對一全程陪同,大至公共空間的單元門禁、公共電梯,小至家里的門窗、地面、墻面、開關、防水層、陰陽角等,如發(fā)現問題立即整改。

  據了解,金科豫魯區(qū)域通過配備專業(yè)驗房師,報事處理采用“117法則”,即當天上報、當天復核查驗、7天內反饋處理進度;華東區(qū)域更是由區(qū)域副總、城市公司副總及項目總等高管全程陪同收房,被業(yè)主形容為“高管面對面”,這一舉措在兩廣區(qū)域則是被稱為“高管陪驗”。

  按期按質硬核交付再疊加軟服務,金科全年149個項目、1281萬平交付成果背后,不僅是交付力的體現,更是產品力與服務力加持的結果,也是其期末答卷里的加分項。

  對于金科而言,交付僅是開始,更多的美好服務在交付后。正如金科業(yè)主所言,一見傾心的相遇,定義品質生活的標準;看過廣闊的世界,就更懂美好生活。

(責編:陳濛濛)

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