王麗新

　　“第三支箭”正在發(fā)力！自11月28日證監(jiān)會(huì)宣布恢復(fù)上市房企再融資至今，已有32家涉房企業(yè)發(fā)布配股或定增融資公告，其中，8家H股公司募資超100億港元，24家A股房企中有8家公布募資規(guī)模，合計(jì)約174億元人民幣。

　　從整體來(lái)看，時(shí)隔近7年重啟房企股權(quán)融資，中斷12年后允許房企借殼上市，目標(biāo)皆是吸引增量資金入場(chǎng)，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)加快風(fēng)險(xiǎn)出清，向“穩(wěn)投資”過(guò)渡。就操作途徑來(lái)看，定增模式為主流。筆者認(rèn)為，政策暖風(fēng)下，本次股權(quán)融資活動(dòng)正沿著三條邏輯線展開(kāi)。

　　一是穩(wěn)健型房企以“并購(gòu)整合+配套融資”穩(wěn)投資。以招商蛇口為例，其擬通過(guò)發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)的標(biāo)的，對(duì)應(yīng)的核心資產(chǎn)是深圳前海片區(qū)重要的存量土地或項(xiàng)目，現(xiàn)正值利潤(rùn)釋放期。此外，“大集團(tuán)小公司”或迎來(lái)新發(fā)展機(jī)遇。當(dāng)下，部分企業(yè)上市平臺(tái)規(guī)模較小，過(guò)去其集團(tuán)的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資產(chǎn)因重組通道的關(guān)閉無(wú)法注入，現(xiàn)在有望一次性解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)以及做大做強(qiáng)上市主體的雙重難題。

　　二是未出險(xiǎn)房企“資源整合+配股融資”穩(wěn)經(jīng)營(yíng)。在本輪股權(quán)融資中，華發(fā)股份預(yù)計(jì)募集資金不超過(guò)60億元，是已披露預(yù)案中募資額最高的企業(yè)，其股東華發(fā)集團(tuán)將參與認(rèn)購(gòu)，公司擬將募集資金的75%投向鄭州、南京等四城的四個(gè)項(xiàng)目中。此外，陸家嘴再融資目的是為了重組，優(yōu)化上市公司整體質(zhì)量。而碧桂園、雅居樂(lè)等H股房企配股融資，則有助于緩解流動(dòng)性壓力以及保持正常經(jīng)營(yíng)。募資用途不同，但均可穩(wěn)經(jīng)營(yíng)或擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。

　　三是出險(xiǎn)房企“債務(wù)重組+定增融資”保交樓。距離第一批房企出險(xiǎn)已逾兩年。對(duì)這類(lèi)業(yè)績(jī)虧損嚴(yán)重、償債壓力巨大的房企而言，“第三支箭”是寶貴機(jī)會(huì)。沒(méi)有債務(wù)是否違約的限制，出險(xiǎn)房企募集資金用途集中在“擬用于公司‘保交樓、保民生’相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還債務(wù)等”。以華夏幸福為例，除擬定增募資外，近日還發(fā)布以股抵債欲償還約400億元債務(wù)的方案。這無(wú)疑為出險(xiǎn)房企開(kāi)了一扇新窗，除“保交樓”呵護(hù)民生外，對(duì)推動(dòng)其債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解工作、緩解其上下游產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)商資金壓力、以及加快行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清皆有重要意義。

　　值得注意的是，再融資開(kāi)閘，并不意味著上市房企會(huì)馬上迎來(lái)春天，從歷史經(jīng)驗(yàn)看，從發(fā)布預(yù)案到完成融資用時(shí)較長(zhǎng)。這期間，企業(yè)需邁過(guò)三道關(guān)。

　　其一，企業(yè)需根據(jù)自身資產(chǎn)質(zhì)量、業(yè)務(wù)方向以及股東情況等多種因素制定方案，避免再融資計(jì)劃流產(chǎn)，尤其對(duì)出險(xiǎn)房企而言，經(jīng)營(yíng)狀況各異，即使方案通過(guò)，在市場(chǎng)化運(yùn)作下找到投資人也相對(duì)更難；其二，發(fā)行價(jià)如何確定并不容易，投資人與募資人的博弈關(guān)乎方案成功與否；其三，定增可能引發(fā)現(xiàn)有股東權(quán)益攤薄，亦可能遭到小股東反對(duì)，企業(yè)應(yīng)審慎優(yōu)化好方案。

　　困難有，不確定性亦在，但不必悲觀。在筆者看來(lái)，“金融16條”后，支持房企融資的信貸“第一支箭”和債券“第二支箭”，對(duì)穩(wěn)健型房企和優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企增益效果明顯。而出險(xiǎn)房企可參與的“第三支箭”落地范圍更廣、彈性更大、融資成本更低，無(wú)需加杠桿就可優(yōu)化行業(yè)負(fù)債表，更可為“保交樓”保駕護(hù)航，加快推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)形成新的發(fā)展格局。