《北京市住房租賃條例》(以下簡稱《條例》)已由北京市第十五屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十九次會議于今年5月25日通過，自9月1日起施行。《條例》共6章75條，包括總則、出租與承租、租賃經(jīng)營與服務(wù)、培育發(fā)展與監(jiān)督管理、法律責任和附則等部分。

　　8月17日，在北京市人大常委會舉行的《條例》實施座談會上，針對《條例》出臺的背景、立法的思路和法規(guī)的主要內(nèi)容，北京市人大常委會有關(guān)部門負責人作了解讀。

　　記者了解到，北京此次對住房租賃立法，突出住房的民生屬性，將“住有所居、房住不炒、租購并舉、職住平衡”要求寫入《條例》；同時，規(guī)定了更加精準的管理措施，要求政府相關(guān)部門加強租賃價格監(jiān)測，建立健全預(yù)警機制，保持租賃市場的穩(wěn)定。

　　在《條例》的主要內(nèi)容上，北京此次立法明確了多方面的規(guī)定，如在保護租賃關(guān)系上，規(guī)定出租人不得采取暴力、威脅或者斷水、斷電等方式強行解除合同、提前收房。在押金、單次收取的租金上，也作出了限制規(guī)定，要求收取押金一般不得超過一個月租金，單次收取租金數(shù)額一般不得超過三個月租金。此外，《條例》還規(guī)定了出租房的條件要求，并明確了短租房管理的相關(guān)舉措。

　　會上，北京市司法局、市住建委等部門介紹了《條例》相關(guān)配套政策的制定情況。據(jù)市住建委介紹，目前，從業(yè)人員信息卡模板和房屋狀況說明書示范文本已制定完成；住房租賃合同示范文本已初步修訂完成；租金押金管理規(guī)定以及租賃中介機構(gòu)備案管理相關(guān)規(guī)定已初步起草完成，正在征求相關(guān)部門意見。

　　焦點 1

　　北京為何要出臺“住房租賃條例”？

　　近年來，北京市住房租賃市場發(fā)展迅速，已成為更多市民特別是新市民實現(xiàn)住有所居的重要途徑。但是，龐大的住房租賃規(guī)模和復(fù)雜的住房租賃關(guān)系引發(fā)了大量矛盾糾紛，涉住房租賃類訴求居高不下，“黑中介”“隔斷房”“甲醛房”問題屢禁不止，“二房東”跑路、“蛋殼爆倉”、哄抬租金、發(fā)布虛假房源等亂象時有發(fā)生。

　　黨的十九大報告指出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！秉h中央、國務(wù)院明確部署，要求大力發(fā)展住房租賃市場，加快推進住房租賃立法，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益。

　　市人大常委會有關(guān)部門負責人介紹，經(jīng)市人大常委會研究部署，2020年6月，市人大常委會主任會議決定同意立項。2021年11月，2022年3月、5月，市人大常委會對《條例》進行了三次審議。

　　據(jù)他介紹，在市人大常委會審議階段，通過常委會組成人員聯(lián)系代表、常委會主任會議組成人員聯(lián)系區(qū)人大常委會工作機制等多種方式征求意見，兩次公開征求社會公眾意見、書面征求法治建設(shè)顧問意見，征求了基層立法聯(lián)系點和全體市人大代表的意見，并就一些問題咨詢了全國人大和國家部委的有關(guān)部門。

　　焦點 2

　　住房租賃立法的主要思路是什么？

　　市人大常委會有關(guān)部門負責人介紹，《條例》堅持以人民為中心，突出住房的民生屬性。

　　首先，將“住有所居、房住不炒、租購并舉、職住平衡”要求寫入《條例》，把住房租賃納入完善住房制度體系的大局通盤考量，加快培育和規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，體現(xiàn)了北京市推動實現(xiàn)首都人民住有所居、宜居安居的堅定決心。

　　此次立法，堅持發(fā)展與規(guī)范并重，住房租賃體系更加完善。在強化政府對房源供給統(tǒng)籌職責、提高城市基層社會治理水平的同時，強調(diào)市場主體責任，維護租賃當事人合法權(quán)益。

　　同時，《條例》強化底線思維，管理措施更加精準。依據(jù)《價格法》《突發(fā)事件應(yīng)對法》等法律法規(guī)，規(guī)定政府相關(guān)部門要加強租賃價格監(jiān)測，建立健全預(yù)警機制，保持租賃市場的穩(wěn)定，突出底線響應(yīng)和聯(lián)動管控。

　　焦點 3

　　住房租賃如何管？租房服務(wù)規(guī)定了哪些措施？

　　《條例》共6章75條，包括總則、出租與承租、租賃經(jīng)營與服務(wù)、培育發(fā)展與監(jiān)督管理、法律責任和附則等部分，主要規(guī)定了“堅持租購并舉，穩(wěn)定房源供給”“完善管理體制，優(yōu)化服務(wù)措施”“保護租賃關(guān)系，規(guī)范租賃行為”“加強行業(yè)管理，規(guī)范租賃市場”等內(nèi)容。

　　在適用范圍上，《條例》將除城市公有房屋、公共租賃住房等有特殊管理要求以外的所有住房全部納入管理，同時按照“特別規(guī)定優(yōu)先適用”的思路，明確保障性住房的租賃活動適用規(guī)則。規(guī)定要合理規(guī)劃租賃住房供給規(guī)模，優(yōu)化空間布局，促進職住平衡，鼓勵通過新建、配建、改建等方式，多渠道增加租賃住房供給。

　　對于住房租賃的管理體制和服務(wù)措施，《條例》規(guī)定，建立市區(qū)統(tǒng)籌、街鄉(xiāng)負責、居村協(xié)助的治理架構(gòu)。

　　《條例》還對加強風險管控提出規(guī)定，明確遇有突發(fā)事件或者可能引發(fā)住房租賃市場系統(tǒng)性風險的緊急情況，市、區(qū)政府及其有關(guān)部門可以依法發(fā)布必要的住房租賃管控措施；同時規(guī)定市住建部門應(yīng)當加強住房租賃價格監(jiān)測，建立健全相關(guān)預(yù)警機制。

　　在管理服務(wù)過程中，《條例》強化科技賦能，規(guī)定市住建部門應(yīng)當建立健全北京市住房租賃管理服務(wù)平臺，提供合同網(wǎng)簽、登記備案、信息查詢等服務(wù)，為百姓辦理居住證、公積金提取等提供便利。

　　此外，《條例》還提到完善金融支持。一方面落實國家金融政策，鼓勵商業(yè)銀行為租賃住房的建設(shè)和運營提供金融服務(wù)；另一方面引入保險機制，鼓勵出租人和承租人投保租賃住房財產(chǎn)保險和人身意外保險。

　　焦點 4

　　租賃關(guān)系如何保護？出租人的這些行為要被禁止

　　《條例》對保護租賃關(guān)系作出規(guī)定，明確租賃當事人之間要自覺履行法定和約定義務(wù)，其合法權(quán)益受法律保護；倡導(dǎo)簽訂長期租賃合同，建立穩(wěn)定的租賃關(guān)系；建立健全多元糾紛化解機制，進一步明確有關(guān)部門和市場主體化解糾紛的責任等。

　　《條例》明確出租住房條件要求。要求房屋應(yīng)當符合建筑、治安、室內(nèi)空氣質(zhì)量等安全規(guī)定和標準，具備供水、供電等基本居住條件，不得打隔斷違法群租，禁止出租違法建設(shè)。

　　同時，明確出租人、承租人行為規(guī)范。規(guī)定出租人負責租賃住房及其附屬設(shè)施的安全管理，不得采取暴力、威脅或者斷水、斷電等方式強行解除合同、提前收房。規(guī)定承租人應(yīng)當安全合理使用租賃住房及其附屬設(shè)施，并作為物業(yè)使用人遵守物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定和小區(qū)管理規(guī)約。

　　此外，《條例》還對加強短租住房管理提出規(guī)定。針對短租房引起的治安、擾民等問題，《條例》規(guī)定對短租房實行區(qū)域差異化管理，特別明確了首都功能核心區(qū)內(nèi)禁止出租短租住房。對于在其他城鎮(zhèn)地區(qū)出租短租住房的，應(yīng)當符合北京市管理規(guī)范和本小區(qū)管理規(guī)約，并簽訂治安責任保證書。

　　焦點 5

　　立法規(guī)范租賃市場 押金、單次租金都有限額了

　　此次立法，對于加強行業(yè)管理和規(guī)范租賃市場也作出了相關(guān)規(guī)定。首先，《條例》要求加強住房租賃經(jīng)營管理。針對從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的企業(yè)，要求收取押金一般不得超過一個月租金，單次收取租金數(shù)額一般不得超過三個月租金，超收的租金應(yīng)當納入監(jiān)管；針對“二房東”整治，規(guī)定個人轉(zhuǎn)租住房超過規(guī)定數(shù)量的，應(yīng)當設(shè)立住房租賃企業(yè)。

　　《條例》還對加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理作出規(guī)定，規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得開展住房轉(zhuǎn)租經(jīng)營業(yè)務(wù)，收取傭金一般不得超過一個月租金，并明確了規(guī)范從業(yè)等要求。

　　在加強互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)管理方面，《條例》要求壓實互聯(lián)網(wǎng)信息平臺責任，規(guī)定由平臺負責身份核驗、登記、信息審查和信息報送，切實保障消費者權(quán)益。

　　■ 關(guān)注

　　北京將對租房互聯(lián)網(wǎng)平臺及長租、群租等開展專項執(zhí)法

　　北京市住建委副主任倪娜在會上介紹，《條例》相關(guān)配套政策已初步起草完成，北京住房租賃管理服務(wù)平臺將如期上線運行，同時將針對長租、群租、租房互聯(lián)網(wǎng)平臺等集中開展專項執(zhí)法。

　　租金押金管理規(guī)定等配套政策已初步完成

　　倪娜介紹，自5月25日《條例》通過以來，市住建委加緊制定配套政策，試點運行住房租賃平臺，相關(guān)工作都已有序展開。

　　在配套政策制定方面，市住建委于年初全面啟動條例配套政策起草工作，組織中介行業(yè)協(xié)會、頭部租賃企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)及互聯(lián)網(wǎng)平臺成立配套政策制定小組，推進配套政策制定工作。

　　市住建委梳理出需要該委組織制定的配套政策共5項，另有8項需要下一步工作中不斷完善相關(guān)細則。5項配套政策包括制定租賃中介機構(gòu)從業(yè)人員信息卡模版、制定房屋狀況說明書示范文本、修訂住房租賃合同示范文本、制定押金托管租金監(jiān)管規(guī)定以及租賃中介機構(gòu)備案相關(guān)規(guī)定。

　　“目前，從業(yè)人員信息卡模板和房屋狀況說明書示范文本已制定完成，適時對外發(fā)布；住房租賃合同示范文本已初步修訂完成，已向市場監(jiān)管局征求意見，近期擬修改完善后組織對社會公開征求意見；租金押金管理規(guī)定以及租賃中介機構(gòu)備案管理相關(guān)規(guī)定已初步起草完成，正在征求市場監(jiān)管、銀保監(jiān)等相關(guān)部門意見。”倪娜說。

　　住房租賃管理服務(wù)平臺將全面運行

　　據(jù)倪娜介紹，去年以來，北京市住建委加緊完善市住房租賃管理服務(wù)平臺，為《條例》中租賃合同網(wǎng)簽，互聯(lián)網(wǎng)平臺信息核驗，與相關(guān)部門信息共享，通過平臺為承租人提供積分落戶、子女入學等公共服務(wù)提供系統(tǒng)支撐。

　　今年6月，市住房租賃管理服務(wù)平臺升級完善工作完成驗收?！盀榇_保相關(guān)功能穩(wěn)暢運行，保障《條例》落地實施，我委自7月選擇東城區(qū)為試點，并組織頭部企業(yè)參與試點工作，對接平臺試運行租賃合同網(wǎng)簽等相關(guān)功能，確保條例落地實施。”倪娜說。

　　據(jù)悉，9月1日至今年底，《條例》正式實施后，北京市住建委將根據(jù)《條例》賦予職權(quán)，全面開展《條例》執(zhí)法，尤其針對長租、短租、群租、二房東、租房互聯(lián)網(wǎng)平臺等首次納入立法事項，開展專項執(zhí)法，嚴肅處理市場主體違法違規(guī)行為。

　　■ 追訪

　　北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會：

　　配合做好押金托管和超收租金監(jiān)管工作

　　北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥表示，住房租賃管理服務(wù)平臺是機構(gòu)備案、人員實名、合同網(wǎng)簽、押金托管、糾紛調(diào)解等法定工作的依托載體，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會將發(fā)揮協(xié)會的橋梁紐帶作用，積極參與、對接住房租賃管理平臺。

　　“協(xié)會作為住房租賃、房地產(chǎn)經(jīng)紀等行業(yè)組織，嚴格按照條例規(guī)定，制定并發(fā)布行業(yè)服務(wù)標準、行為規(guī)范、職業(yè)道德準則等行規(guī)行約，定期開展從業(yè)人員專業(yè)技能培訓和評價，依托現(xiàn)有的房地產(chǎn)交易糾紛人民調(diào)解委員會開展住房租賃糾紛的行業(yè)調(diào)解，配合做好押金托管和超收租金監(jiān)管工作，切實加強行業(yè)自律?！壁w慶祥說。

　　協(xié)會還將《條例》中從業(yè)人員應(yīng)知應(yīng)會的內(nèi)容做成試題庫，放到微信小程序上。下一步，將利用培訓考核、知識競賽、評價加分等手段，引導(dǎo)督促從業(yè)人員進行線上答題，對答題情況予以記錄和公示，對成績好的予以表彰，倒逼從業(yè)人員掌握應(yīng)知應(yīng)會《條例》內(nèi)容，提高住房租賃服務(wù)的規(guī)范化程度。

　　趙慶祥介紹，針對住房租賃從業(yè)人員、房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員、出租人、承租人等不同對象的學習宣傳需求，“我們對《條例》內(nèi)容進行專題分解，有針對性地制作和發(fā)放住房租賃企業(yè)合規(guī)要義、住房租賃經(jīng)紀機構(gòu)合規(guī)要義、從業(yè)人員行為規(guī)范、出租人典型違規(guī)行為、承租人典型違規(guī)行為、常見嚴禁出租的住房等宣傳品，并開展專題性培訓”。

　　大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)：

　　探索宅基地房屋“物業(yè)化托管＋躉租式管理”模式

　　近年來，大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)在集體土地租賃住房，以及為城市藍領(lǐng)、應(yīng)屆畢業(yè)生等人群提供租賃住房等方面發(fā)展較快。《條例》對基層政府和企業(yè)會帶來哪些變化？

　　大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)黨委委員、副鎮(zhèn)長王健介紹，西紅門鎮(zhèn)在2017、2018年分別以協(xié)議出讓與自主開發(fā)模式建設(shè)集體租賃住房，供地面積共5.38公頃，建筑規(guī)模10.86萬平方米。以協(xié)議出讓模式建設(shè)的魯能領(lǐng)寓項目產(chǎn)品定位為大興區(qū)中高端長租住宅標桿項目，與傳統(tǒng)公租房進行差異化定位，兼具住宅社區(qū)環(huán)境屬性。創(chuàng)業(yè)之家由鎮(zhèn)集體聯(lián)營公司投資建設(shè)，采取“政府監(jiān)管+企業(yè)運營”的模式進行管理，產(chǎn)品定位為城市藍領(lǐng)、應(yīng)屆畢業(yè)大學生和雙創(chuàng)人員等人群提供居住場所。

　　在農(nóng)村房屋租賃管理方面，為解決城鄉(xiāng)接合部地區(qū)宅基地房屋出租帶來的人口無序聚集、安全問題、農(nóng)村治理問題等，西紅門鎮(zhèn)從2019年開始在重點村探索宅基地房屋“物業(yè)化托管＋躉租式管理”模式，根據(jù)收房主體不同，分為兩種運作形式。一種是由物業(yè)公司向村民收房、改造，再面向社會出租。還有一種則是由住房租賃公司向村民收房、改造，再面向社會出租。

　　“目前較有代表性的是金星莊村的政企共同治理模式。”王健介紹，該村采取“政府支持、企業(yè)主導(dǎo)、市場運作、利益共享”的治理模式，打造分散式長租公寓“建信優(yōu)覓社區(qū)”。在區(qū)級層面建立房源報備、房屋安全評估、出租申請及核準、合同備案、監(jiān)督管理的村民自建房屋租賃管理流程，指導(dǎo)村委會、村民、企業(yè)、租戶等相關(guān)方規(guī)范實施。鎮(zhèn)級層面通過引入建行北京分行和建信住房北京公司實施“建信優(yōu)覓社區(qū)”項目。建信住房北京公司與村民簽訂收房合同，向村民支付租金，獲得房屋租賃使用權(quán)，對房屋進行統(tǒng)一裝修改造，經(jīng)村委會對消防、衛(wèi)生等安全評估合格后，面向社會招租。

　　鎮(zhèn)政府在房屋裝修環(huán)節(jié)給予一定資金支持，用于“躉租”房屋加裝煙感報警器、噴淋設(shè)備等消防安全設(shè)施，并對村域上下水改造、路面翻新、電力增容等基礎(chǔ)設(shè)施進行改造，加設(shè)公交站等交通設(shè)施?！败O租式管理后實現(xiàn)了村民自建房屋出租規(guī)范、流動人口調(diào)控規(guī)范、村莊配套服務(wù)規(guī)范，安全設(shè)施及安全隱患一增一減?！蓖踅≌f。

　　王健表示，《條例》對政府統(tǒng)籌房源供給、農(nóng)村住房租賃管理和社會風險管控等方面進行了細化完善。盤活農(nóng)村宅基地上的閑置住房是增加農(nóng)民收入、提高土地利用效率的有效手段。下一步，西紅門鎮(zhèn)將繼續(xù)探索以金星莊村為試點的政企共同治理躉租推進農(nóng)村“社區(qū)管理”的新路子，根據(jù)《條例》內(nèi)容，制定宅基地房屋租賃管理公約，并按法定程序?qū)⒂嘘P(guān)內(nèi)容納入村規(guī)民約，建立健全宅基地房屋租賃村民自治機制。

　　A06-A07版采寫/新京報首席記者 吳為