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28家房企逾3萬億元有息負債待償 現(xiàn)金短債比逼近紅線的公司該如何應對?

發(fā)布時間:2022-04-13 13:37:00來源: 中國經(jīng)濟網(wǎng)

  本報記者 王麗新

  房企“現(xiàn)金保衛(wèi)戰(zhàn)”打響已逾一年,在這場戰(zhàn)役中,償債能力高低成為企業(yè)能否存活下來的第一技能。

  截至4月12日,據(jù)《證券日報》記者統(tǒng)計,已公布2021年財報的28家“千億元俱樂部(按全口徑銷售額計)”上市房企(包括未經(jīng)審計業(yè)績)中,龍湖集團、旭輝控股、萬科等8家房企的現(xiàn)金短債比例超過2倍,時代中國控股等15家該比例在1倍至2倍之間,富力地產(chǎn)等5家則不足1倍。

  不過,中國恒大、融創(chuàng)中國、世茂集團、陽光城、華夏幸福、中國奧園、佳兆業(yè)、藍光發(fā)展、泰禾集團等“千億元房企”尚未公布2021年年報。

  若綜合考量“凈負債率”“現(xiàn)金短債比”及“剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率”三道紅線指標來看,龍湖集團、華潤置地等16家為“綠檔”房企,綠城中國等8家為“黃檔”房企,建業(yè)地產(chǎn)為“橙檔”房企,富力地產(chǎn)和祥生控股為“紅檔”房企,雅居樂集團待定。

  凈負債率從24%到153%不等

  新增有息負債規(guī)模僅407億元

  截至2021年年底,以上述28家房企為樣本,其凈負債率從24%到153%不等,這一指標與去年持平及下降的房企有13家,占比近半,但符合“三道紅線”新規(guī)的凈負債率不超100%的房企有26家。

  此外,上述28家房企總計有息負債規(guī)模為30229億元,同比增加407億元(即新增有息負債規(guī)模為407億元),同比增長1.4%。

  從這兩個角度看,2021年,在內(nèi)外部環(huán)境多重因素共同作用下,地產(chǎn)行業(yè)正在加速降負債,杠桿水平更趨向合理化。

  談及原因,中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水對《證券日報》記者表示,“一是‘三道紅線’提出以來,各房企開始采取諸多措施主動壓縮債務規(guī)模,控制債務增速,努力向合規(guī)方向靠攏;二是去年下半年開始,融資環(huán)境持續(xù)收緊,特別是海外債、信托紛紛避險,降低投資比例,導致資金供給大幅收縮;三是多家房企流動性出現(xiàn)問題,到期債務無法償還,再融資渠道被迫關閉?!?/p>

  但新增有息負債增長率的降低,并不意味房企的安全系數(shù)提高。相比上述28家房企超過3萬億元的有息負債規(guī)模,其持有現(xiàn)金規(guī)模僅為14118億元(其中包括不能動用的預售監(jiān)管資金等)。

  從6倍到0.36倍

  現(xiàn)金短債比存差距

  從持有現(xiàn)金規(guī)模變動幅度來看,龍湖集團、華潤置地、中國海外發(fā)展等8家同比增長超過8個百分點,其余20家均同比下降,下降幅度從1個百分點到66個百分點不等。更重要的是,從現(xiàn)金短債比指數(shù)來看,安全系數(shù)最高者為龍湖集團(6.11倍),最低者為富力地產(chǎn)(0.36倍)。

  “公司一直主動管理債務,一年到期債務占比只有不到8%,今年剛性到期還款144億元,目前已經(jīng)償還74億元?!痹?021年業(yè)績說明會上,龍湖集團執(zhí)行董事兼首席財務官趙軼向《證券日報》記者表示,即便把300多億元的監(jiān)管資金去掉,龍湖集團現(xiàn)金短債比仍達3.9倍,非常安全。

  不管是經(jīng)過審計還是未經(jīng)審計的數(shù)據(jù),從目前公布數(shù)據(jù)的房企來看,現(xiàn)金短債比是以不受限制的現(xiàn)金為計算口徑。即便如此,這一指數(shù)超過6倍的房企只有龍湖集團,緊隨其后的是旭輝控股、萬科以及中國海外發(fā)展,均在2.5倍至3倍之間。

  “若疊加表外負債及受到限制的現(xiàn)金規(guī)模,‘千億元房企’中不乏無法覆蓋短期債務者。當下企業(yè)的現(xiàn)金短債缺口要比財報中公布的嚴重。”一位房企財務條線人士對《證券日報》記者直言。例如,某“千億元房企”的現(xiàn)金短債比為1.46倍,若扣除受到限制的現(xiàn)金規(guī)模后,該數(shù)值則為0.87倍。而這一現(xiàn)象并非個例。

  另以陽光城為例,在今年2月17日晚間公告境外債1.7億元利息支付違約后,公司在回復深交所關注函時表示,截至2021年9月末,公司的貨幣資金271.80億元,但截至2021年12月末,在手貨幣資金較年初大幅下降,致使實操中可靈活動用資金占賬面資金比例不足1%,回籠至集團層面難度極大,可自由動用貨幣資金基本枯竭。

  此外,從少數(shù)公布扣除受到限制現(xiàn)金規(guī)模后的房企來看,融信中國等多家房企的現(xiàn)金短債比均小于1倍。

  償債壓力未減

  回籠現(xiàn)金仍是第一要務

  世聯(lián)研究的研報顯示,從境內(nèi)外債合計來看,房地產(chǎn)行業(yè)的償債高峰期在2021年,到期金額超1.22萬億元。2022年到期額略有下行,但依然高達9291億元。

  “當企業(yè)觸碰到‘橙檔’‘紅檔’,可能陷入流動性危機的信號就已浮出水面?!?諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關榮雪對《證券日報》記者表示,一是由于前期擴張規(guī)模較大且速度較為急促,借債規(guī)模不斷積累,為后續(xù)經(jīng)營埋下一定隱患;二是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略較偏離于市場發(fā)展定位,加之外界環(huán)境變動,產(chǎn)品去化受阻,資金回流規(guī)模下滑,進而導致可用資金對債務的覆蓋力度減弱。

  “去年下半年銷售市場疲軟,為保證項目順利交付,保障購房者利益,預售資金監(jiān)管力度加強,房企可用資金減少。”劉水補充道,同時,去年下半年再融資渠道大幅收窄,房企需要動用自有資金償還到期債務,進一步擠壓可動用資金空間,弱化現(xiàn)金保障能力。

  劉水進一步表示,對于面臨流動性風險的企業(yè),應抓住以下窗口期:一是并購融資窗口期,主動盤點整合資產(chǎn),積極與擁有并購資金額度的企業(yè)對接,通過處置資產(chǎn)降低債務規(guī)模、回籠部分資金;二是銷售窗口期,當前多個城市出臺銷售利好政策,房企應抓住機會加大銷售力度,通過銷售回款補充資金。此外,債務承壓較高的房企也要積極與債權人溝通,展現(xiàn)償債誠意,爭取延長債務期限,為擴充資金回旋余地。

  可以預見,2022年地產(chǎn)馬拉松一點都不輕松,如果想堅持跑完,對過去的反思和檢討必不可少,但對未來的信心和毅力亦同樣珍貴,畢竟存量市場仍有更多商業(yè)模式可探索。(證券日報)

(責編: 陳濛濛)

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