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告別“三高”模式 房企轉(zhuǎn)型迎“新生”

發(fā)布時間:2022-04-12 10:30:00來源: 新京報(bào)

  告別“三高”模式 房企轉(zhuǎn)型迎“新生”

  規(guī)模讓渡于質(zhì)量、長期主義取代短期主義,轉(zhuǎn)變發(fā)展思路已成為房企共識

  企業(yè)轉(zhuǎn)型之問

  掙扎過去年刺骨的寒冬,所有的房企都在不約而同地期盼,一束來自春天的光。

  是的,這個寒冷冰凍的冬季并不容易跨越。恒大“爆雷”、陽光城“違約”、融創(chuàng)“賣賣賣”、萬科向股東“道歉”……在港股財(cái)報(bào)發(fā)布的截止日期(3月31日)到來之時,仍然有多家房企未能刊發(fā)財(cái)報(bào)而陷入被迫停牌的境地。同樣,在A股上市的房企業(yè)績也難言樂觀。由于目前A股房企財(cái)報(bào)尚未披露,據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),截至2月底,A股69家房企發(fā)布業(yè)績預(yù)告或業(yè)績快報(bào),約有四成房企在2021年出現(xiàn)業(yè)績虧損。

  當(dāng)下,“舍規(guī)模求質(zhì)量”的轉(zhuǎn)型之路正在徐徐鋪開,雖然房企會經(jīng)歷轉(zhuǎn)型的陣痛,但將通向良性循環(huán)、健康發(fā)展的光明未來。

  追求規(guī)模的“三高”模式亟須轉(zhuǎn)變

  不僅是業(yè)績出現(xiàn)下滑,部分高負(fù)債房企由于資金緊張無法按時償債從而陷入“違約”。面對曾經(jīng)舉債擴(kuò)張留下的后遺癥,房企“痛定思痛”,積極展開自救措施,比如促銷售、降負(fù)債、賣資產(chǎn)、調(diào)結(jié)構(gòu)、緩拿地、引合作等,這些積極的自救策略將成為房企“活下去”的良策。

  但是,從長期來看,這場行業(yè)的短期陣痛是一場“刮骨療傷”式的療愈過程。放在歷史長河的角度來看,這場短期陣痛是必要的,它可以治愈長期以來房地產(chǎn)行業(yè)大起大落帶來的周期性病態(tài),它避免了由高杠桿驅(qū)動下房地產(chǎn)行業(yè)最終硬著陸的風(fēng)險(xiǎn),它刺破了房價高攀的泡沫,最終引發(fā)全行業(yè)的理性思考,回到一個良性、健康發(fā)展的軌道之上。

  房地產(chǎn)行業(yè)有個經(jīng)典的比喻。過去房地產(chǎn)行業(yè)以高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高回報(bào)著稱,長期以來,在上述“三高”模式驅(qū)動下,房地產(chǎn)就像一個得了“高血壓、高血糖和高血脂”的病人,高血壓比喻目前的流動性問題,高血糖比喻高杠桿風(fēng)險(xiǎn),高血脂比喻的是行業(yè)增收不增利的現(xiàn)狀。

  而要治療“三高”癥狀,就要徹底轉(zhuǎn)變發(fā)展思路,房地產(chǎn)行業(yè)亟須從過去“三高”模式下追求規(guī)模的發(fā)展思路轉(zhuǎn)變?yōu)樽非蟾哔|(zhì)量發(fā)展的思路。也就是說,未來,高質(zhì)量、高效益、低負(fù)債的發(fā)展模式將成為新的主流。

  助力行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展

  這場轉(zhuǎn)變具有歷史的必然性。一方面,我國房地產(chǎn)市場的主要矛盾已經(jīng)從過去的住房短缺過渡到發(fā)展不均衡、不充分。也就是說,我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨著從數(shù)量到質(zhì)量的轉(zhuǎn)變。另外一方面,過去以高杠桿驅(qū)動追求規(guī)模的發(fā)展模式弊端已經(jīng)凸顯,包括行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)增高、泡沫增大等。

  在這關(guān)鍵的歷史節(jié)點(diǎn),我國從政策端引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)健康平穩(wěn)的發(fā)展。一方面,“房住不炒”是未來房地產(chǎn)行業(yè)的主基調(diào),在這一政策基調(diào)下,房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展將取代過往周期性的波動;另一方面,“三道紅線”等政策從金融端對房企進(jìn)行約束,迫使房企降低負(fù)債,回到良性發(fā)展的軌道之上。

  今年3月5日,國務(wù)院總理李克強(qiáng)在作《政府工作報(bào)告》中表示,繼續(xù)保障好群眾住房需求,堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,探索新的發(fā)展模式,堅(jiān)持租購并舉,加快發(fā)展長租房市場,推進(jìn)保障性住房建設(shè),支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期,因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

  房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展是未來的發(fā)展目標(biāo)。在新的發(fā)展目標(biāo)指引下,業(yè)內(nèi)新的共識也已經(jīng)形成——規(guī)模讓渡于質(zhì)量,長期主義取代短期主義,這將是所有房企新生的方向。

  ■ “自救”方法論

  1 降本增效

  資金困難時期,企業(yè)往往會進(jìn)行降本增效,房企也不例外。

  對于房企來說,降本增效中,“三費(fèi)”在財(cái)務(wù)表現(xiàn)上更為直觀,其包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。房企平時也會注重銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的管控,所以,在行業(yè)下行時,降低管理費(fèi)用中最立竿見影的就是裁員降薪,壓減人力成本。

  自去年至今,恒大、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展、建業(yè)地產(chǎn)、祥生控股等超50家房企都有不同比例的裁員,范圍涉及普通員工到高管。

  以建業(yè)地產(chǎn)為例,今年年初,建業(yè)地產(chǎn)將原先五級管理調(diào)整為三級管理,還撤銷原有的五大業(yè)務(wù)集團(tuán)總部,總部人員涉及約1000人,而此次組織架構(gòu)調(diào)整后將有一半以上人員回到一線。

  對于流動性緊張或者已經(jīng)“爆雷”的房企而言,除了裁員之外,也不乏大面積的降薪,其方式包括取消季度獎、年終獎等獎金,工資延遲發(fā)放等。

  2 調(diào)整架構(gòu)

  在行業(yè)擴(kuò)張時期,房企往往采取分散式、充分授權(quán)的組織架構(gòu),而在收縮期,房企會反向采取集中式、權(quán)力集中的管理方式。

  據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),從2021年以來至今,已經(jīng)陸續(xù)有20多家房企開啟組織變革之路。在組織架構(gòu)上,萬科、金茂、旭輝、華潤等推行以輕總部、強(qiáng)區(qū)域?yàn)樘卣鞯慕M織結(jié)構(gòu)優(yōu)化,打造高效組織。比如,萬科總部的規(guī)模降至約150人;旭輝提出“小總部、強(qiáng)區(qū)域、輕一線”。還有以業(yè)務(wù)優(yōu)化為核心的組織架構(gòu)調(diào)整,助力重點(diǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展,如榮盛發(fā)展首次設(shè)立了“大灣區(qū)特區(qū)”;新城控股新設(shè)康養(yǎng)事業(yè)中心等。

  同時,房企還通過合并、拆分等調(diào)整區(qū)域架構(gòu),優(yōu)化區(qū)域管理,提升管理效能。比如,2021年12月底,碧桂園進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整,其區(qū)域公司由原來的106個縮減至65個。此外,部分房企從原來的多總部或者多業(yè)務(wù)合并為一,聚焦主業(yè)發(fā)展。今年2月,建業(yè)地產(chǎn)宣布從五級管理調(diào)整為三級管理,直接取消業(yè)務(wù)集團(tuán)和大區(qū)兩級,原有的業(yè)務(wù)集團(tuán)總部撤銷,五大總部合一。

  值得一提的是,隨著組織架構(gòu)的調(diào)整,原先區(qū)域性組織擁有的權(quán)限也被收回至總部。最為典型的是拿地權(quán)限,3月31日,萬科董事會主席郁亮在業(yè)績會上表示,在拿地方面萬科將從分散改為集中管控,額度也不再做切分,統(tǒng)一進(jìn)行總體把握。

  3 促銷提質(zhì)

  “抓促銷,搶回款”,成為房企走出困境的第一共識。

  對于基本面尚好的龍頭房企而言,有回款的銷售成為其強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)。碧桂園常務(wù)副總裁程光煜在業(yè)績會上表示,今年預(yù)計(jì)可售貨值在6500億元左右,碧桂園會更加重視合理的量價關(guān)系,追求有質(zhì)量的銷售和經(jīng)營。

  而流動性緊張的房企更是將促銷售放在了首位。正榮地產(chǎn)董事會主席兼行政總裁黃仙枝在業(yè)績會上表示,目前的第一任務(wù)就是聚焦有序生產(chǎn)經(jīng)營和回款兩大工作,戰(zhàn)略上以“保交付、保供貨、保品質(zhì)、促銷售、促回款”為五大核心目標(biāo)。

  在追求質(zhì)量的新目標(biāo)下,不少房企從根本上改變了之前規(guī)模擴(kuò)張的目標(biāo),萬科、龍湖、旭輝、正榮等都不再設(shè)定銷售目標(biāo),轉(zhuǎn)而強(qiáng)調(diào)更有質(zhì)量的權(quán)益銷售額。以旭輝控股為例,其在發(fā)展定位中直接去掉了“規(guī)?!倍郑I(yè)地產(chǎn)在今年則提出了“做少、做小、做好”的發(fā)展理念。

  4 減緩拿地

  自去年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入低谷,融資端收緊以來,多數(shù)房企不同程度地削減拿地支出。

  據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2021年,TOP100企業(yè)拿地總額25377億元,同比下降21.5%;其中,排名11-30位企業(yè)投資力度降幅最大,降低14.6個百分點(diǎn)。新城控股、綠地、陽光城、佳兆業(yè)、中南置地等拿地支出削減超半。

  今年也延續(xù)了去年這一趨勢。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2022年1-2月房企拿地總額僅960億元,同比下降86%。

  關(guān)于今年的拿地策略,部分房企已經(jīng)公開表態(tài)繼續(xù)縮減拿地支出,甚至不再拿地。曾經(jīng)高調(diào)“買買買”的融創(chuàng)中國也在去年初就宣布“謹(jǐn)慎拿地”,在公開市場上也罕見其出手。而目前處于階段性流動性緊張中的正榮地產(chǎn),在3月的業(yè)績會上直接宣布“暫緩拿地”,將有限資金用于保交付、保生產(chǎn)運(yùn)營。

  5 降低負(fù)債

  除了狠抓銷售回款外,房企轉(zhuǎn)變發(fā)展思路,努力降低負(fù)債也成為共識。

  2020年8月,監(jiān)管層發(fā)布“三道紅線”政策,全方位對房企負(fù)債進(jìn)行監(jiān)管,并且提出三項(xiàng)指標(biāo),即剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;凈負(fù)債率不得大于100%;現(xiàn)金短債比不得小于1倍,對應(yīng)三項(xiàng)指標(biāo)將房企分為綠檔、黃檔、橙檔和紅檔。

  自“三道紅線”發(fā)布以來,中國金茂、世茂集團(tuán)、招商蛇口、萬科、旭輝控股等相繼晉升綠檔房企。截至今年4月8日,根據(jù)新京報(bào)記者統(tǒng)計(jì),銷售額排名前50強(qiáng)的上市房企中已披露2021年業(yè)績的共計(jì)有綠檔房企16家,黃檔房企13家,紅檔房企2家。

  業(yè)績會上,更多房企喊出了變“綠”目標(biāo)。目前處于黃檔的碧桂園,將力爭在2023年中期前降至綠檔;美的置業(yè)、綠城中國計(jì)劃在2023年進(jìn)入綠檔;時代中國則表示,將在2022年底完成“三道紅線”轉(zhuǎn)綠的目標(biāo)。

  6 出售資產(chǎn)

  處于絕境中的房企,為了度過眼前的危機(jī),也會采取“斷臂求生”的方式,“忍痛割肉”出售資產(chǎn)。

  據(jù)新京報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì),從去年至今,陸續(xù)有中國恒大、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展、融創(chuàng)中國、世茂集團(tuán)、中國奧園、佳兆業(yè)等超20家房企對外出售資產(chǎn)。

  融創(chuàng)在今年3月25日發(fā)布公告,披露了在過去的半年時間內(nèi),為了保證公開市場債券的如期償付,融創(chuàng)拼盡全力自救,其中,堅(jiān)決處置資產(chǎn)約257.2億元。

  積極出售資產(chǎn)展開自救的還有世茂集團(tuán)。近年來,世茂集團(tuán)已出售上海外灘茂悅大酒店、廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目、香港維港匯項(xiàng)目和上海北外灘項(xiàng)目,售價合計(jì)約91億元。此外,世茂還將旗下多處資產(chǎn)和項(xiàng)目擺上貨架。

  除了散售資產(chǎn)和項(xiàng)目外,部分房企將物業(yè)板塊整體出售,其中包括富力、藍(lán)光發(fā)展、禹洲集團(tuán)、中梁控股、中南集團(tuán)等,將旗下物業(yè)進(jìn)行整體出售來獲取資金度過危機(jī)。

  7 引入合作

  目前,在融資端政策依然趨緊的狀況下,民營房企的日子仍比較艱難。因此,引入具有資金實(shí)力的央企、國企等入局,不失為一種“活下去”的選擇。

  4月2日,佳兆業(yè)、招商蛇口、中國長城資產(chǎn)在深圳簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,三方將重點(diǎn)圍繞粵港澳大灣區(qū)城市更新、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)綜合體經(jīng)營等領(lǐng)域開展合作。其中,招商蛇口為央企,中國長城資產(chǎn)為我國四大國有資產(chǎn)管理公司之一,擅長對不良資產(chǎn)和股權(quán)進(jìn)行管理、投資和處置。

  同時,地方政府也出面促進(jìn)相關(guān)企業(yè)的合作。今年1月,廣東省政府召集多家房企開會,包括奧園集團(tuán)、富力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)等國企和民企,并為幾家國企、央企收并購出險(xiǎn)房企項(xiàng)目“牽線搭橋”。

  隨著地方政府的“牽線”以及并購貸的落地,或許今年將會有一輪以央企、國企主導(dǎo)的收并購展開。

  今年房企能否走出困境?

  隨著政策面回暖和房企自救措施的展開,今年,房企能否走出困境呢?

  IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為:“雖然目前六部委聯(lián)合表態(tài)支持房地產(chǎn)發(fā)展,但樓市至今尚未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回暖,房企的流動性危機(jī)依然十分嚴(yán)峻,部分頭部民營房企依然出現(xiàn)‘爆雷’問題。因此,今年二季度能否扭轉(zhuǎn)這一行業(yè)勢頭從而走出困境,是今年房企和房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵?!卑匚南策M(jìn)一步建言:“在有效把控風(fēng)險(xiǎn)的前提下,資金端除了給予房企足夠的信貸支持之外,還應(yīng)對房企現(xiàn)有的融資進(jìn)行必要的合理支持,以防止流動性的繼續(xù)惡化,促進(jìn)其盡快恢復(fù)。”

  “伴隨著核心城市限制政策逐步放松,房企流動性緊張困境緩解的可能性是比較大的。今年以來,政策對房企融資端的支持,要比去年下半年出現(xiàn)了明顯改善,對于民營房企也存在邊際改善的大環(huán)境?!鄙虾X?cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院首席專家楊暢如是說。

  “今年是兩極分化的一年,讓所有房企走出困境比較難,但是部分房企可能會找到適合自己的路徑,因?yàn)橹挥姓覝?zhǔn)自身優(yōu)勢和發(fā)展動能,才有可能立于市場。”盤古智庫高級研究員江瀚如是說。

  “隨著市場銷售回暖,積極自救的企業(yè),會逐步走出困境”,中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水建議,房企要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念:“大非強(qiáng),穩(wěn)能強(qiáng)。一方面,企業(yè)經(jīng)營不要貪大規(guī)模,否則要加杠桿、高負(fù)債,容易發(fā)生債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),目前發(fā)生債務(wù)違約的企業(yè),相當(dāng)一部分是規(guī)模較大的房企。另一方面,房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入新階段,穩(wěn)健經(jīng)營就是‘強(qiáng)’,走得穩(wěn)比走得快更重要?!?/p>

  “未來的房地產(chǎn)格局可能會迎來新的變化。”億翰智庫研究總監(jiān)于小雨稱:“一是除了國企央企、優(yōu)質(zhì)民企外,一些產(chǎn)業(yè)資本、地方城投、區(qū)域型房企等開始崛起;二是房地產(chǎn)行業(yè)更加專業(yè)、細(xì)分,比如出現(xiàn)資金方、開發(fā)方、代建方等模式,房地產(chǎn)企業(yè)的金融屬性會越來越弱,更有利于整個行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展?!?/p>

  采寫/新京報(bào)記者 徐倩

(責(zé)編: 陳濛濛)

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